21-11-2013 21:00

Недвижимость Лондона: Живи сам и дай купить другим

Почему приток иностранных денег – это хорошо для лондонского рынка недвижимости?

Последняя перепись населения Британии в 2011 году выявила несколько мест, в которых численность населения сократилась по сравнению с 2001 годом. Большинство таких районов находятся на пост-индустриальном севере Англии. Но к этому списку неожиданно добавились Кенсингтон и Челси – богатейшие районы Лондона, население которых также незначительно уменьшилось. Там стоят пустые дома, купленные богатыми иностранцами в качестве инвестиций или как летние резиденции.

Эта ситуация, а также мощный рост вливаний иностранных денег в лондонскую недвижимость, раздражает многих. Саймон Хьюз (Simon Hughes), либеральный демократ и депутат парламента, утверждает, что иностранцы повышают цены на дома и вытесняют оттуда британцев. Вот и берлинцы говорят, что стремительно растущие арендные ставки угрожают оживленному, креативному духу города, впрочем, как и их арендованным жилищам

Эд Боллз (Ed Balls), канцлер теневого правительства, пеняет на то, что «иностранные инвесторы покупают дома в Лондоне за миллионы фунтов, а налоги не платят». Правительство рассматривает возможность введения налога на прирост капитала для иностранцев, продающих инвестиционную недвижимость. Как собственники-жильцы,  они в настоящее время освобождены от уплаты налога, в отличие от британцев, владеющих двумя и более домами.

Иностранные деньги, конечно же, взвинчивают цены на лондонскую недвижимость. По данным Savills, крупного агентства по недвижимости, за прошлый год иностранцам было продано 38% домов в центре Лондона (см. график). В Кенсингтоне и Челси цены на дома выросли на 37% по сравнению с 2008 годом, в Вестминстере – на 34%. Создается впечатление, что россияне и арабы соревнуются в том, кто заплатит большую цену за недвижимость в самых дорогих лондонских районах, которую они редко используют по назначению. Совершенно другая картина на окраинах Лондона, таких как Бексли или Энфилд, где иностранцы почти не покупают жилье. Там цены падают, а местные жители борются за ипотечные кредиты.

Однако, еще одно распространенное обвинение, что богатые иностранцы делают центральный Лондон безлюдным, несправедливо. Если не считать владельцев домов на самых шикарных улицах в Найтсбридж или Мэйфэр, то большинство иностранных инвесторов либо живут в Лондоне, либо намерены сдавать свою недвижимость в аренду, говорит Эдам Челлис (Adam Challis) из Jones Lang LaSalle, консалтинговой компании в сфере нежвижимости.

Гонконгские китайцы и сингапурцы обычно приобретают лондонские квартиры для обеспечения пенсионного дохода, сообщает Челлис. Кто-то приезжает в Лондон ради образования – около 33% новостроек, приобретенных иностранцами, предназначены для  проживания в них детей-студентов, сообщает еще одно агентство по недвижимости Knight Frank. Кого-то привлекает мягкий режим налогообложения на недвижимость: муниципальный налог не особо поднимается с ростом цен на жилье. Азиатским инвесторам лондонская недвижимость кажется недорогой из-за снижения курса фунта стерлингов с 2007 года.

Ценовая конкуренция со стороны иностранцев, конечно, может отбить охоту покупать себе квартиры у некоторых британцев. Но британские инвесторы, приобретающие недвижимость для сдачи в аренду и нередко имеющие возможность получить ипотеку дешевле покупателей-новичков, являются более значимой причиной для снижения стоимости владения жильем. К тому же, без иностранных денег многие новостройки не появились бы на свет. В отличие от британцев, иностранные инвесторы предпочитают свежепостроенную недвижимость: около 73% новых квартир в центральном Лондоне были проданы зарубежным гражданам. Важно отметить, что они готовы приобретать квартиры задолго до того, как те будут построены.

С наступлением рецессии в 2008 году банковское финансирование строительства новых квартир приостановилось, говорит Кэти Уоррик (Katy Warrick) из Savills. Однако в Лондоне предварительные продажи иностранцам помогали финансировать многие проекты, снижая потребность в дефицитном заемном капитале. За период 2008-2012 строительство жилья в Лондоне в среднем сократилось всего на 20%, а в некоторых центральных лондонских районах даже увеличилось. В Манчестере, население которого растет также быстро, замедление строительства было куда более серьезным.

Без строительства нового жилья арендные ставки в Лондоне были бы выше. Оно также увеличивает фонд социального жилья, отмечает Кристин Уайтхэд (Christine Whitehead) из Лондонской Школы Экономики: как правило, девелоперы обязаны какое-то количество из новопостроенных квартир сдавать в аренду по ставкам ниже рыночных. Таким образом, увеличивая размер арендного сектора, иностранные инвесторы повышают и его качество.

Пошаговая бизнес-иммиграция

Азиатские инвесторы тяготеют к высотным домам с такими особенностями, как коммунальные сады, террасы на крыше и подземные паркинги. Они дотошно изучают планы этажей и размеры шкафов. Иногда они настаивают на услугах в американском стиле, таких как консьержи и прачечные. В таких районах, как Бау, рядом Канари Уорф, подобные квартиры привлекают молодых специалистов с высоким доходом, не владеющих собственностью, что помогает облагораживать кварталы, бывшие некогда бедными.

Рынок жилья восстанавливается, и британские инвесторы все больше походят на иностранцев: в этом году квартиры в комплексе Эмбасси Гарденс в Найн Элмс в основном были проданы местным еще на стадии планирования. Тем временем иностранные деньги могут расширить географию своего применения. Анджела Лин (Angela Lin), управляющая компанией JA One, которая помогает китайским инвесторам приобретать собственность в Британии, говорит, что некоторые ее клиенты интересуются покупкой квартир в таких городах, как Манчестер и Ливерпуль, где доходы от сдачи в аренду жилья в центральных районах могут просто зашкаливать. В таких городах есть очень много свободных земель и там совсем не против пришельцев. Пока лондонский рынок начинает перегреваться, в других регионах страны только наступает потепление.

The Economist