05-11-2013 06:35

Инвестиции в недвижимость: оно того стоит?

Традиционно недвижимость позиционируют как низкорискованный актив. Так ли это?

Сомнительность такого утверждения очевидна даже на стадии определения. Ведь низкорискованный актив подразумевает фиксированную доходностью, низкую вероятность «прогореть» и высокую ликвидность. Недвижимость же ни одному из названых критериев не отвечает. Эксперты как раз отмечают высокий риск вложения в недвижимость – цены на этот актив могут резко меняться, а в неблагоприятной экономической ситуации рынок недвижимости - едва лине самый уязвимый. Не далее как в июле на рынке недвижимости Украины наметился очередной обвал. Кроме того, постоянные изменения украинского законодательства - не на руку рынку. Новые правила оценки имущества, которые вступили в силу с 1 ноября, тоже не лучшим образом скажутся на динамике рынка.

Как заработать на недвижимости?

Как вариант – вложить деньги в покупку квартиры, которую впоследствии можно сдать в аренду.

Рентная доходность недвижимости может быть разной, сейчас в Москве, по данным irn.ru, она составляет 5% в год в рублях, по расчетам Global Property Guide Research — 3,8% в долларах (ниже всего в Монако — 1,9%, больше всего в Молдове — 10%). Грубо говоря, квартиру стоимостью 10 млн руб. в Москве можно сдать за 45 тыс. руб. в месяц минус расходы, связанные со статусом собственника квартиры.

Эксперты расценивают такое вложения как весьма сомнительное.

"Рентный доход не покрывает инфляцию и даже меньше процентов по банковским депозитам,- не вполне согласен с ней руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU" Олег Репченко. - То есть в целом положить сумму в банк выгоднее, чем купить квартиру".

Сдать в аренду уже имеющуюся квартиру

В последнее время наиболее доходным видом сдачи в аренду считается посуточная сдача жилья. Действительно, посуточный съем квартиры в крупных городах по стоимости соответствует заказу гостиничного номера соответствующего уровня, но в ряде случаев может обойтись даже дешевле, причем разница достигает 20-30%.

Несмотря на высокую доходность, посуточная аренда связана с рядом сложностей.  Главная проблема – отсутствие гарантированного дохода. Месяц на месяц не приходится, особенно если учесть, что в некоторых городах есть четко выраженная сезонность: туристы приезжают в строго определенное время. Например, в Петербурге зимой гораздо меньше приезжих, чем летом.

Хорошее время нередко наступает накануне зимних праздников и в мае-июне, когда люди начинают массово ездить в отпуска. Но и в эти случаях конкуренция с мини-отелями и апартаментами, рассчитанными на желающих бюджетно отдохнуть, чрезвычайно велика.

Несколько слов о ликвидности

В октябре средняя стоимость представленных к продаже 1-4-комнатных квартир в Киеве отмечена на уровне 15922 грн./кв.м ±0,5%. Относительно сентября 2013 г. средняя цена уменьшилась на 2%, пишет «Столичная недвижимость».

С начала 2013 года цены на жилую недвижимость в Киеве снизились на 1,4%. А относительно октября 2012 года, средняя цена 1 кв. м квартир уменьшились на 1,3%. Индекс роста составил 0,99. Цены на дешевое/дорогое жилье Относительно сентября средняя цена предложения 20% квартир низкого ценового сегмента снизилась на 0,3% до 9903 грн./кв.м, а в 20% квартир высшего ценового сегмента стоимость уменьшилась на 2% до 25562 грн./кв.м. Индекс расслоения (отношение цены «дорогого» жилья к «дешевому») составил 2,58.



Динамика стоимости 1 кв. м «дешевого» и «дорогого» жилья на вторичном рынке жилой недвижимости Киева.
 
За год ценовые показатели уменьшились в «дорогом» сегменте жилья на 7%, а в «дешевом» увеличились на 6,4%.

Средняя стоимость квартир по расположению:

Левый берег – рост на 0,1% до 12308 грн./кв.м
Правый берег – снижение на 1% до 15135 грн./кв.м
Центр – рост на 0,3% до 22469 грн./кв.м

Относительно января 2013 года средние цены на жилую недвижимость, расположенную на Левом берегу Киева, увеличились на 4,3%.

На Правом берегу и в Центре средние цены на квартиры уменьшились на 2,6% и 3,1% соответственно.

Средняя стоимость квартир по количеству комнат:

однокомнатные квартиры – снижение на 1,1% до 14949 грн./кв.м

двухкомнатные квартиры – снижение на 2,4% до 16420 грн./кв.м

трехкомнатные квартиры – снижение на 2,1% до 15935 грн./кв.м

четырехкомнатные квартиры – снижение на 0,8% до 17066 грн./кв.м.

Динамика предложения квартир на вторичном рынке жилья Киева

С начала 2013 года предложение квартир увеличилось на 17,2%.

Относительно октября 2012 года, количество квартир увеличилось на 9,6%.

Индекс роста составил 1,1.

Доля таких квартир, впервые выставленных на продажу, в сентябре месяце составила 20,4% от всего объема предложения.

Средняя цена предложения «новых» квартир в Киеве на 7,8% ниже средней цены сентября и составляет 14980 грн./кв. м.

Почему люди вкладывают в недвижимость?

Объяснений тому, что люди продолжают лезть в ипотечное ярмо, много: потенциальные заемщики помнят об успехе тех, кто брал ипотеку в начале и середине 2000-х, ведь с тех пор цены серьезно выросли: "Тогда люди взяли ипотеку и выиграли, значит, и у нас так получится".

При этом население мало доверяет альтернативным инструментам инвестирования, поэтому полагается на квадратные метры.

Еще один фактор — психологический, стиль жизни и привычки.

"Выгодность аренды или покупки определяется несколькими факторами: платежеспособностью инвестора, сроком инвестирования, мобильностью стиля жизни. Приобретение недвижимости диктует оседлость",— отмечает партнер, исполнительный директор Knight Frank Russia & CIS Мария Котова.

Это объяснение вполне укладывается в рамки "пирамиды Маслоу". Люди психологически чувствуют себя более защищенными в своей квартире. Потребность в безопасности — вторая в иерархии, сразу после физиологических нужд.

"При серьезном ухудшении макроэкономической конъюнктуры, глобальной рецессии, новой волне кризиса цены на недвижимость отреагируют снижением процентов на двадцать. Если человек располагает суммой, достаточной для покупки квартиры, эти деньги можно положить в банк — проценты в этом случае полностью покроют затраты на аренду квартиры, которую можно было бы купить на эту сумму, и даже что-то останется",— считает Олег Репченко.

Купить недвижимость в США