24-09-2013 21:31

Купить недвижимость в Испании

Буквально вчера недвижимость в Испании стала более доступной для иностранцев. Конгресс депутатов одобрил закон, согласно которому для получения вида на жительство гражданам других стран достаточно купить в Испании недвижимость за 500 тысяч евро. Закон должен вступить в силу в ближайшее время.

Скорее всего, этот законодательный акт подогреет и без того немалый интерес украинцев  к испанской недвижимости.

Купить недвижимость за рубежом вполне реально

Согласно данным международного агентства недвижимости DEC Property, год от года количество операций по купле украинцами недвижимости в европейских странах увеличивается в три раза. За минувший год было оформлено 2,5 тысячи таких сделок. Причем в данной статистике указаны только полностью «прозрачные» договора, которые заключают покупатели, не скрывающие факт покупки недвижимости за рубежом. Реальное же число сделок, считают эксперты, больше в несколько раз. При этом почти 15 процентов всех покупок приходятся на Испанию. Тонкости законодательства и процедуры похожи на болгарские, но все же имеют ряд особенностей.

Почему Испания?

Такой выбор объяснить несложно: мягкий климат, лояльное законодательство, возможность найти работу и со временем получить гражданство.

Требования к покупателю

Главное - иметь легальные доходы, а соответственно – и документы, которые могут этот факт подтвердить. Дело в том, что оплатить сделку наличными в Испании не удастся. Нужно открыть банковский счет и перевести на него всю необходимую для совершения сделки сумму. А в банке нужно будет обосновать легальность денег, поступающих на счет. Например, можно предоставить договор продажи квартиры в Украине, справку о доходах с места работы или даже налоговую декларацию. Кроме того, необходима действующая виза в заграничном паспорте. Если все это есть, путь к покупке недвижимости открыт.

Недвижимость в Испании

Estudio — студия, максимальное сходство с нашей «однушкой». Единственная комната (как правило, с балконом) является одновременно гостиной, спальней и кухней.

Apartamento — квартира до 90 квадратных метров. Обычно находится в жилом комплексе с общим паркингом, бассейном и прочими благами.

Piso — квартира более 90 квадратных метров.

Atico — пентхаус. Расположен на последнем этаже с огромной террасой. Зачастую дополняется персональным бассейном, солярием и прекрасной панорамой города.

Bungalow — вид таунхауса. Как правило, одно- или двухэтажные отдельные индивидуальные дома с общей инфраструктурой (бассейн, теннисный корт, охрана). Находится в пригородах. Прилагается земельный участок.

Casa de pueblo — нескольких домов, соединенных между собой, с общей инфраструктурой (бассейн, теннисный корт, охрана). Есть земельный участок.

Duplex/Triplex — многоуровневая квартира.

Casa/Chalet — отдельный дом, часто с садом и бассейном.

Villa — вилла, дом класса люкс, имеющий на своем участке всю инфраструктуру: бассейны, гаражи, корты, охрана, сад, барбекю, винные погреба, иногда вертолетная площадка и так далее.

Parcela — земельный участок. Есть еще finca con parcela — это ферма с земельным участком.

Local comercial — коммерческое помещение для бизнеса. Например, магазин, ресторан, салон красоты.

При этом цены на квартиры  начинаются от 25 до 150 тысяч евро, на дома — от 100 тысяч евро до 5 миллионов евро и более. Стоимость зависит от качества и вида жилья, а также года постройки.

Обратите внимание, что в Испании при продаже дома в его стоимость уже входит земельный участок или та его часть, на которой находится дом.


Покупка

Что можно купить за рубежом, продав квартиру в Киеве?

Для начала нужно зарезервировать выбранный объект. Для этого придется внести залог за покупаемую недвижимость, который может варьироваться от 3 до 6 тысяч евро. Данный этап также включает проверку всех юридических документов и открытие счета в одном из местных банков.

Дальнейший этап может включать в себя получение кредита в местном банке (если в этом есть необходимость). Осуществляется подача заявки на ипотеку. Обязательным является оформление идентификационного номера для иностранца. Данный документ является непременным условием для выполнения различных юридических и экономических операций на территории Испании, в том числе и для покупки недвижимости.

Оформление договора на покупку недвижимости. В нем должны быть указаны обе стороны договора, информация о покупателе и продавце, полная стоимость объекта, обязанности и права каждой из сторон. На момент подписания договора, как правило, покупатель выплачивает 10% от стоимости недвижимости.

На последнем этапе оформления документов обе стороны подписывают Нотариальный акт передачи прав собственности (Эскритура), и затем происходит окончательный расчет между сторонами. Данная операция проводится в присутствии испанского государственного нотариуса. Только после этого этапа все права на недвижимость переходят покупателю, и он может получить ключи.

После того, как Эскритура была подписана, ее нужно зарегистрировать в местном Регистре собственности. Процесс внесения в реестр может продлиться от одного до трех месяцев. По окончании процесса регистрации новый владелец объекта недвижимости получает оригинал договора или его копию. Копию выдают в том случае, если недвижимость покупалась в ипотеку, поэтому оригинал договора передается в банк.

Безусловно, когда покупка осуществляется посредством банковского кредита, данная процедура может затянуться немного дольше, поскольку необходимо будет подождать, пока банк рассмотрит и подтвердит заявку. Более того, в Эскритуре указываются все условия кредитования, сроки и  процентная ставка по кредиту, а также делается отметка о том, что недвижимость находится под залогом.

Купить недвижимость в США

Стоимость сделки

Если сделка проходит через агентство недвижимости, то комиссионные в среднем составят до 2–5 процентов стоимости.  Но в эти деньги может входить ряд послепродажных услуг. Например, помощь в поиске обслуживающего персонала, перезаключение договоров с поставщиками услуг, поддержку в вопросах налогообложения.

Риелтор-частник возьмет дешевле, но и поможет лишь с подбором жилья и  оформлением.

Еще один вариант - покупать жилье самостоятельно. При этом самая дорогостоящая часть сделки - оплата услуг нотариуса, а самая сложная — поиск и выбор недвижимости.

Обратите внимание, что помимо стоимости недвижимости покупатель также обязан уплатить налог за передачу права собственности, который составляет 8 процентов от стоимости недвижимости для объекта дешевле 400 тысяч евро.  9 процентов Если цена недвижимости от 400 до 700 тысяч евро – 9 процентов и 10 процентов при стоимости свыше 700 тысяч евро.

Сумма налога рассчитывается из минимальной налоговой стоимости объекта, а не из его продажной цены. Данную стоимость могут определить только местные органы управления или Городская администрация.

Если объект недвижимости новый и построен недавно, придется также оплатить гербовый сбор в сумме 1,2 процента от стоимости и НДС. В Испании НДС на недвижимость составляет 4 процента, если недвижимость новая (от застройщика) и 8 процентов, если недвижимость на вторичном рынке. Кроме того, в статьи своих расходов нужно включить затраты на регистрацию купчей, оплатить услуги банка по рассмотрению кредита и гонорар для нотариальной конторы, которая будет проводить процесс покупки. В общей сумме, все дополнительные расходы могут составить от 8 до 12 процентов от стоимости покупаемого объекта недвижимости.



Налог на недвижимость

Налог на недвижимость в Испании является обязательным, вносится два раза в год и имеет две составляющие. Первая — 0,4 процента от суммы кадастровой ведомости. Вторая — в персонифицированный налог, зависящий от местонахождения и площади недвижимости. Страховать ли свое жилье, владелец решает сам. В среднем страховка дома обходится в 25–35 евро в месяц, квартиры — 15–25 евро.


В каком районе Испании искать жилье?



Береговая линия Средиземного моря растянута на полторы тысячи км. Основные побережья, которые пользуются популярностью, это Коста Брава (Дикий Берег) — север, Коста Бланка (Белый Берег) средняя часть и Коста дель Соль (Солнечный Берег) юг, климатические условия на которых отличаются друг от друга.

Побережье Коста Брава подходит для того, кто выбирает возможность за несколько часов добраться до Франции или до Андорры, насладиться хвойными лесами, сходить за грибами или посетить музеи Барселоны. Летом здесь не жарко, а зимой температура не опускается ниже нуля градусов.


Побережье Коста Бланка отличается теплым морем и солевыми озерами, прекрасными тематическими парками. Здесь по сравнению со всеми остальными побережьями температура летом самая высокая, что отражается на ее природе.


Побережье Коста дель Соль отличается более ровной температурной круглый год и хорошо развитой инфраструктурой.  Пейзажи сочетают горы, сосны и море.

Ошибки при покупке жилья в Испании

Выбор раскрученных курортов

Европейцы предпочитают регионы с более дешевой недвижимостью, лучшим климатом и отличной экологией - район Аликанте, Мурсии, Кальпе.

Недвижимость на первой линии от моря

Многие считают, что 200-300 метров от моря - это слишком далеко.  Но объекты на первой линии, как правило, на 20-40% дороже аналогичных. К тому же, дома на первой линии подвержены воздействию морской соли и погодных условий, которые пагубно влияют на здание, увеличивая расходы на ремонт и уборку. А еще в комнатах будет постоянно присутствовать песок с пляжа.

Оформление ипотечного кредита на минимальный срок

Чем больше срок кредитования, тем меньшую сумму придется выплачивать ежемесячно. При желании кредит можно погасить досрочно - производится оплата остатка суммы, плюс штраф в размере 1% от оставшейся суммы основного долга, и нотариальные услуги по досрочному погашению кредита (порядка 1000 евро).