07-08-2013 13:24

Купить недвижимость в Болгарии

Недвижимость в Болгарии является одной из самых дешевых в Европе, что привлекает инвесторов отовсюду. Ежегодно украинцы покупают примерно 1 тыс. дорогих элитных квартир, которые составляют около 5-7% от общего количества проданного в стране жилья.

Риелторы утверждают, что украинцы покупают зарубежную недвижимость по следующим причинам: чтобы переехать на ПМЖ, для отдыха, для получения прибыли, чтобы уберечь деньги от кризиса. 

Приобретение недвижимости в стране позволяет получить мультивизу 180/90 для владельца и членов его семьи. Приобретение недвижимости не дает право на получение ВНЖ. Этот статус достаточно легко получить при владении недвижимостью только пенсионерам. Как украинцы, так и россияне в Болгарии чаще всего покупают сегодня квартиры площадью 40-80 кв. м недалеко от моря (до 500 м) стоимостью около €60 000. 

Почему стоит купить недвижимость в Болгарии? 

1. Невысокая стоимость жилья. Цены на недвижимость в Болгарии сегодня еще достаточно низкие по отношению к другим странам из Евросоюза. 

2. Быстрое и простое оформление документов. Оформление документов на покупку недвижимость в Болгарии, при грамотном подходе, может продолжаться всего 1 день! Квартира или апартаменты оформляются на любое физическое лицо. Чтобы зарегистрировать недвижимость, от вас потребуется всего лишь паспорт заграничного образца, если вы физическое лицо. Для юридического лица понадобятся учредительные документы.

Купить недвижимость в США

3. Чистая экология и целебный климат. Климат в Болгарии обладает целебным эффектом, а экология ничем не загрязнена.Имея недвижимость в Болгарии можно в течение всего года приезжать на отдых и лечение в эту прекрасную страну. 

4. Льготы при получении визы. Иностранные граждане - владельцы болгарской недвижимости  имеют право на получение  многократной визы сроком на 3 года. 

5. Перспектива присоединения Болгарии к Шенгенскому договору. Хотя Европейский Союз снова отложил решение о присоединении Болгарии к Шенгенскому безвизовому пространству, об отсутствии перспектив в этом плане говорить не стоит. Вопрос вновь будет рассматриваться в конце 2013 года. 

Этапы оформления сделки на покупку жилья в Болгарии и  передача права собственности 

Покупка квартиры или дома в Болгарии, а точнее непосредственное оформление сделки, происходит в несколько этапов. 

Резервирование выбранного объекта   

После окончательного выбора объекта в качестве задатка вами выплачивается небольшая сумма (около 1000 евро), которая не подлежит возврату. После этого недвижимость снимается с продажи и закрепляется за вами. В случае успешного заключения сделки, сумма задатка будет включена в общую стоимость жилья. 

Подписание предварительного договора   

В этом документе оговорены сроки заключения сделки и размеры платежей за приобретаемый объект. Как правило, 30 % оплачивается после подписания предварительного договора, 40 % - при готовности объекта под чистовую отделку, 30 % - при оформлении нотариального акта (если вы покупаете объект на стадии строительства). 

Подписание нотариального акта купли-продажи жилья   

Нотариальный акт купли-продажи жилья - это правоустанавливающий документ на недвижимость в Болгарии.  Перед сделкой нотариус представляет удостоверение из государственного реестра об отсутствии обременений объекта (отсутствии долгов, кредитных обязательств и арестов). Оно подтверждает принадлежность объекта недвижимости конкретному лицу - продавцу. Налоговая служба выдает документ о государственной оценке стоимости объекта. Продажная цена, указанная в нотариальном акте, не может быть ниже этой стоимости. В целом, процедура покупки недвижимости в Болгарии с момента обращения к нам может занять около одного месяца. 

Дополнительные расходы на покупку недвижимости

Помимо суммы, подлежащей оплате за объект недвижимости, вы должны быть готовы к следующим расходам: 

НДС в Болгарии составляет 20 % от суммы сделки (хотя он, как правило, уже включен в цену);

местные налоги - 2-4% от цены жилья, указанной в нотариальном акте;

нотариальные таксы - около 1% от цены недвижимости;расходы на оформление и перевод необходимых документов. 

 

Годовая виза в Болгарию 

При покупке недвижимости в Болгарии вы вправе получить годовую визу в Болгарию. Общий срок пребывания - не более 180 дней в год (не более 90 дней в каждом полугодии). Когда истечет срок годовой визы собственник недвижимости вправе получить 3-х летнюю визу для въезда в Болгарию. Срок пребывания также не более 90 дней в полугодии.

Виза выдаётся только собственникам недвижимости с Актом 15 и Актом 16. Собственники недвижимости с Актом 14 получить вышеуказанные визы не смогут. При получении долгосрочной визы у собственника недвижимости обязательно запросят документ, подтверждающий факт оплаты налога на недвижимость за текущий год. При отсутствии такого документа, получение долгосрочной визы проблематично. 

Временное место жительства (ВМЖ) 

Статус ВМЖ даёт возможность его обладателю осуществлять безвизовый въезд на территорию страны на время пока действителен статус, также вы можете оформлять Шенгенскую визу по упрощенной схеме. По истечении 5-ти лет нахождения в статусе ВМЖ вы получаете статус ПМЖ. Основания для выдачи разрешения на продолжительное пребывание (ВМЖ), согласно ст. 24 Закона Республики Болгария об иностранцах:

•          Разрешение на осуществление трудовой деятельности в Болгарии, выданное органами Министерства труда и социальной политики РБ.

•          Коммерческая или иная предпринимательская деятельность в стране в порядке, установленном законом, если в результате этой деятельности созданы как минимум 10 рабочих мест для болгарских граждан (не относится к гражданам, членам ЕС).

•          Поступление на дневное обучение в лицензированное учебное заведение.

•          Деятельность иностранных специалистов, пребывающих в стране на основании международных договоров, по которым Республика Болгария является стороной.

•          Заключение брака с болгарским гражданином или с постоянно проживающим в стране иностранцем.

•          Создание представительства иностранной фирмы, зарегистрированного в Болгарской торгово-промышленной палате.

•          Поступление на продолжительное лечение в медицинское учреждение (при наличии необходимых финансовых средств на лечение и содержание).

•          Аккредитация в РБ в качестве корреспондентов иностранных средств массовой информации.

•          Деятельность в соответствии с Законом об иностранных инвестициях.

•          Разрешение на свободно практикуемую деятельность в РБ.

•          Удостоверение о родственных связях с иностранцем, получившим разрешение на продолжительное пребывание (родители - при наличии документов, удостоверяющих финансовую обеспеченность).

•          Статус родителей иностранца - члена иностранного дипломатического, консульского или торгового представительства на территории РБ или представительства международной организации в Болгарии.

 

Какие документы необходимо предоставить для получения ВНЖ в Болгарии? 

Рассмотрим два варианта. Первый – пенсионный пакет. Его стоимость составляет 1200  евро  при условии, что полностью  документы  оформляются,  легализируются  на территории Болгарии,  болгарским адвокатом. 

Требуемые документы: 

1) пенсионное удостоверение, 

2) справка о размере пенсии, 

3) копия загранпаспорта, 

4) счёт в любом болгарском банке  (выписка  из  него  о  наличии  средств,  на  момент  выписки  не  менее  2000  евро), 

5)  счёт  в  банке  своей  страны,  куда  перечисляется  пенсия  и  поступают  средства.  Выписку  о  количестве  средств  не  надо. 

6)  нотариальный акт (заверенная копия с оригинала)   

Все  эти  документы  дают  право  на  получении  визы  «Д»  в  посольстве  Болгарии  той  страны,  где  проживает  пенсионер,  что  при  въезде  автоматически  даёт  право  на  продолжительное  пребывание  и  получения  пластиковой  карты (внутренний  болгарский  паспорт)  сроком  на  1  год.  Потом  также  автоматом  продлевается. 

Обратите внимание: до  получения  визы  «Д»  и  для  её  предоставления,  пенсионер  обязан  хотя  бы  один  раз  побывать  на  территории  РБ. 

Данная  сумма  (1200 евро) подлежит  коррекции  в  случае: 

- если  документы,  предоставленные  для  легализации  и  заверения  на  территории  РБ  будут  собраны  по  месту  проживания  в  своей  стране,  переведены  на  болгарский  язык  лицензированным  переводчиком  (как  правило  при  болгарском  посольстве),  и  заверены  послом,  который  на  территории  чужой  страны  имеет  статус  болгарского  нотариуса. 

Список  документов для  перевода  и  подтверждения: 

- паспорт (действующий,  заграничный), пенсионное  удостоверение,  справка  из  собеса  о  размере  пенсии,  справка  из  банка  о  наличии  пенсионного  счёта; 

- заверенная копия нотариусом о наличии жилья, нотариальный акт; 

- справка о несудимости. Требуемые  документы  для  ВНЖ   из   Болгарии: 

-  заверенная  банком  выписка  со  счёта  в  любом  болгарском   банке  о  наличии  средств  (не  менее  2000  евро). 

С  этим  пакетом  документов  и  снимками  можно  подать  на  визу  «Д».  Срок  выдачи  визы  после  приёма  документов  около  45-60  дней. После  этого  необходим  въезд  в  РБ  для  оформления  документов  и  получения  ВНЖ  по  месту. 

Второй вариант получения ВНЖ в Болгарии - открытие торгового представительства 

Стоимость пакета  по  получению  ВНЖ подобным способом составляет 1500  евро  на  человека. В  пакет  входит: регистрация  на  территории  РБ  торгового  представительства.  Получение  соответствующего  сертификата,  ВНЖ  на 1 год. 

Требуемые  документы  из  страны  проживания  человека: 

- заверенное  нотариально  свидетельство  о  регистрации  и  наличии  фирмы  в  своей  стране  (копия  с  оригинала), 

- заверенная  с  оригинала  копия  о  постановке  на  учёт  в  налоговую  службу  своей  страны  и  справку  об  уплате  налогов, 

- копия  загранпаспорта, - справка  о  наличии  жилья  в  РБ   (нотариальный  акт), - выписка  о  наличии  средств  на  банковском  счёте  в  РБ  не  менее  3000  евро  на  человека, 

- справка  из  банка    своей  страны  о  наличии  счёта    (без  уточнения  количества  средств  на  нём )  (копия,  заверенная  банком,  например  кредитной  карты). 

Все  документы,  которые  предоставляются  из  страны  проживания  должны  быть  переведены  на  болгарский  язык  лицензированным  переводчиком,  можно  из  болгарского  посольства,  заверены  и  лицензированы  в  посольстве.  В  этом  случае  сумма  корректируется   в  сторону  уменьшения.  При  получении  пакета  на  руки  заказчику,  в  посольстве  РБ  подаётся  заявление  на  получение  визы  «Д»,  и  при  её  получении  в  срок  от  45-60  дней,  заказчик  должен  въехать  на  территорию  РБ  для  оформления  дальнейших  документов. 

Постоянное место жительства (ПМЖ) 

Статус ПМЖ в Болгарии может получить любой иностранный гражданин, проживший на законном основании 5 лет в Болгарии, либо на основании условий, перечисленных ниже. Заметим, что статус ПМЖ практически приравнивает вас к гражданину Республики Болгария. Основания для выдачи разрешения на постоянное пребывание (ПМЖ) , согласно Ст. 25 Закона Республики Болгария об иностранцах:

•          Болгарское происхождение.

•          Заключение брака с болгарским гражданином или после 5 лет совместного проживания с постоянно проживающим в стране иностранцем.

•          Статус несовершеннолетнего неженатого ребенка болгарских граждан или постоянно проживающих в стране иностранцев до его совершеннолетия.

•          Статус родителей болгарских граждан, которые обеспечивают этим гражданам определенное законом содержание, а в случае усыновления – при условии, что со дня усыновления прошло не менее 3 лет.

•          Беспрерывное проживание на законном основании в РБ на протяжении последних пяти лет, за исключением срока дневного обучения в лицензированном учебном заведении, когда им зачитывается только половина срока.

•          Инвестирование суммы, превышающей 1 000 000 левов или увеличение своего капитала через:

- акции болгарских компаний, обращающихся на болгарском рынке;

- облигации или им подобные инструменты;

- право на собственность отдельной части болгарской компании, при условии, что от 50 до 100% от ее капитала принадлежит государству или местному муниципалитету, согласно Закону о приватизации;

- акции или процент от компании в собственности государства или местного муниципалитета, согласно Закону о приватизации;

- болгарскую интеллектуальную собственность, объекты авторского права, патенты, изобретения, торговые марки или промышленный дизайн.

- право на концессионные договора на территории Болгарии.

•          Вложение суммы по пункту 6 в болгарскую лицензированную кредитную организацию по договору доверительного управления на срок не менее 6 месяцев.

•          Инвестирование в болгарскую торговую компанию, чьи акции не продаются на регулированном рынке, суммы не менее 6 000 000 левов.

•          Рождение на территории Республики Болгария и утеря болгарского гражданства (на основании межгосударственных соглашений по переселению или по собственному желанию), если лицо декларировало желание обосноваться на постоянное жительство в Болгарии.

•          Члены семейства болгарского гражданина, если они находились на территории страны без перерыва последние 5 лет. 

Основание по пунктам 1, 6, 7 и 8 рассматривается и определяется правилами Министерства финансов. 

  •  

Типы недвижимости в Болгарии 

В Болгарии иностранные граждане могут свободно приобретать любые типы жилой недвижимости: квартиры-студии, апартаменты с разным количеством спален, виллы, коттеджи. Интерес для бизнесменов представляет и коммерческая недвижимость в Болгарии: офисы, магазины, базы отдыха, рестораны, фабрики, фермы, АЗС и даже целые курортные комплексы. 

Покупая дом в Болгарии, вы, как правило, заключаете долгосрочный договор аренды земельного участка, который реально или номинально (в случае с аппартаментами) относится к этому жилью. Если вы не любите отдых на пляже, и предпочитаете тихий отдых на природе, можно купить сельский дом в Болгарии, в стороне от побережья и туристических маршрутов. Отличная природа в сочетании с мягким климатом являются визитными карточками болгарской глубинки. Цены на такое жилье удивительно низкие. 

Если вы любите роскошь и комфорт, то покупка виллы в Болгарии станет хорошим приобретением и залогом хорошего отдыха. Купить виллу в Болгарии намного проще, чем в других странах. Низкая цена жилья (при высоком качестве) и простота оформления документов для иностранных покупателей делают виллы в Болгарии одними из самых доступных и привлекательных за границей на побережье. 

Основной и самый популярный вид недвижимости в Болгарии - апартаменты (квартиры). Апартаментами в Болгарии традиционно называют квартиры, предназначенные для отдыха. Иногда их основным признаком считают наличие кухни, объединённой с залом. Апартаменты в Болгарии можно разбить на несколько групп по таким критериям: 

По количеству комнат    

Двухкомнатные квартиры в Болгарии состоят из спальни, гостиной, кухни, ванной и туалета (они называются «апартаменты с одной спальней»). Это самый популярный объект для инвестиций, а также получения дополнительной прибыли за счет сдачи в аренду. Обычно такие квартиры имеют площадь 45-75 кв.м.    Трёхкомнатные квартиры – апартаменты с двумя спальнями в Болгарии имеют площадь 80-130 кв.м. Их легко сдать в аренду, особенно семьям с детьми. Есть и более просторные квартиры в Болгарии, площадью от 150 кв.м.  При покупке такого жилья нужно быть готовым к высоким расходам на содержание апартаментов. Однако именно этот тип наиболее привлекателен для больших семей и любителей простора.   

Отдельно стоит выделить такой тип, как квартира-студия. Это небольшая квартира, расположенная в многоэтажном доме, с одним общим пространством, разбитым на жилую и кухонную зоны. Это хороший вариант для тех, кто покупает недвижимость с целью инвестиций, так как студии пользуются большим спросом на рынке недвижимости в Болгарии. Также это идеальное предложение для тех, кто мечтает о маленьком, уютном уголке на берегу лазурного моря, в заснеженных горах или в красивом городе. А еще квартира-студия в Болгарии - удачный вариант для сдачи в краткосрочную аренду отдыхающим. 

По количеству уровней    

Мезонет - просторная двухуровневая квартира (второе название - дуплекс) с внутренней лестницей. Несмотря на высокую стоимость, мезонеты довольно часто встречаются на болгарском рынке недвижимости и являются символом роскоши. Площадь мезонетов всегда превышает 150 кв.м.   

Тризонет - квартира с тремя уровнями. 

В каком регионе Болгарии лучше купить недвижимость? 

Если вы намерены окончательно поселиться в Болгарии, стоит изучить рынок недвижимости в любом крупном городе страны: от Софии до Варны и Бургаса на побережье. Стоимость квартиры с одной спальней (в нашем понимании это двухкомнатная квартира) в крупном курортном городе - от 40.000 евро. Недвижимость в горах немного дешевле аналогичной на побережье, но эта разница не столь велика. Кроме того, в горной местности можно отдыхать круглый год – там невероятно красивая природа. Небольшая квартира-студия в комплексе в Банско на вторичном рынке стоит от 14.000 евро.

Хотите отдыхать на морском побережье? Аналогичная квартира на курорте Солнечный Берег обойдется от 18.000 евро. Если цель покупки недвижимости в Болгарии - заработок посредством сдачи жилья в аренду или выгодная перепродажа в будущем, стоит обратить внимание на недвижимость в престижных курортных районах страны: Солнечный Берег, Святой Влас, Несебр. Здесь наибольший поток туристов в сезон.

Если говорить о горнолыжных курортах, то фаворитом, безусловно, является Банско. На такую покупку мы советуем выделить не менее 30.000 евро и приобрести апартаменты в востребованном туристами комплексе, расположенном недалеко от берега (не более 400 метров). В случае покупки недвижимости на горнолыжном курорте важно расстояние до подъемника. 

Какой ритм жизни вы приемлите больше: разнообразие развлечений или спокойный семейный отдых? 

Такие курорты, как Солнечный Берег, Бургас, Варна очень динамичны. Там предлагается множество развлечений на любой вкус – тут скучать точно не придется. А вот, например, в Святом Власе, Несебре, Поморие отдых пройдет в более спокойной обстановке. Если сравнивать цены на жилье, то самые низкие будут на Солнечном Берегу, а самые высокие– в Бургасе и Варне. Если на Солнечном Берегу студию в 800 метрах от моря можно купить за 18.000-22.000 евро, то в Варне аналогичное жилье будет стоить минимум 30.000 евро. 

Франция: недвижимость и налоги

Где вам приятней проводить свой отдых – в городе или тихой сельской местности? 

Если вы предпочитаете тишину и спокойствие болгарской деревни, то не только получите удовольствие от пребывания там, но и сэкономите деньги – недвижимость в 3-6 км от берега стоит значительно дешевле. В Кошарице (находится в 4 км от Солнечного Берега) квартиру площадью 30 м2 можно приобрести за 14.000 евро. В туристический сезон можно легко добраться до побережья на автобусе.

 Затраты на ежемесячное и ежегодное содержание недвижимости 

Расходы при эксплуатации недвижимости в Болгарии можно условно разделить на три группы: ежегодные налоги, ежемесячные индивидуальные коммунальные платежи (электричество и вода) и такса поддержки здания. Такса поддержки здания включает уборку здания и прилегающих территорий, уход за бассейнами и озеленением, круглосуточная и круглогодичная охрана, бесплатное для собственников пользование ряда удобств в комплексе (лежаки у бассейна, барбекю-зона, детская площадка, паркинги и т.д.). Ставка таксы поддержки умножается на общую площадь апартамента, полученная сумма оплачивается раз в год в начале периода. Такса поддержки оплачивается на основании договора собственника с управляющей компанией объекта, в котором описывается размер таксы, порядок ее оплаты и услуги, которые компания обязана предоставлять.