26-06-2013 20:45

Франция: недвижимость и налоги

Налоги во Франции высоки, но всегда есть способы уклониться от уплаты. Франция стабильно входит в топ-15 самых популярных стран для приобретения недвижимости. Ежегодно французы и зарубежные собственники жилья платят налоги на недвижимости и подоходный налог. Инвесторы сталкиваются с налогами на доход от аренды и на прирост капитала. Владельцы фирм отдают более трети прибыли в качестве корпоративного налога, пишет Tranio.ru.

Французская система налогообложения более сложная, чем в других европейских государствах. Кроме однократных выплат при покупке недвижимости (около 5–7% от ее стоимости) взимаются ежегодные налоги.

Налог на недвижимость (taxe fonciere) выплачивает собственник недвижимости. Его размер варьируется в зависимости от типа собственности и ее местонахождения.

Налог на проживание (taxe d’habitation) платит проживающий (хозяин, а в случае сдачи в аренду – арендатор). Ежегодный налог на апартаменты составляет не менее 1 тыс. евро, а на виллы – от 3 тыс. евро.

Купить недвижимость в США

Лицо (владелец или арендатор), занимающее жилое помещение, считается обязанным оплатить налог на проживание за данный налоговый год, если оно занимало данное помещение на 1 января этого года. Это правило относится ко всем жилым и подсобным помещениям, расположенным на территории Франции.

Ставки налогов во Франции
НДС                                19,6 %
Регистрационный
сбор                                3,8 %
Taxe foncière
(ежегодный налог      Арендная плата
на недвижимость)     за 0,5–1,5 месяца
                                      
Taxe d'habitation         Арендная плата
(ежегодный налог     за период
на проживание)        до 1 месяца

Налог на доход
от аренды                                     35,5 %
Налог на прирост капитала   48,8 %
Налог на пустующую
недвижимость                             12,5–25 %
Налог на наследство                 5–60 %
Подоходный налог                      0–49 %
Корпоративный налог              15–33,33 %
Налог на богатство                  0–1,5 %

Налоги на недвижимость

При покупке недвижимости, кроме комиссии риелтора и нотариуса, покупатель оплачивает регистрационный сбор (droits d´enregistrement) в размере 3,8 % от стоимости объекта и — при приобретении первичного жилья — НДС (taxe sur la valeur ajoutée, TVA), ставка которого составляет 19,6 %.

Собственник каждый год платит налоги на недвижимость. Как упоминалось выше, во Франции их два: taxe foncière (собственно «налог на недвижимость») и taxe d'habitation («налог на проживание»). По словам Лары Парэнан, директора департамента Восточной Европы AS et Associés, ставка taxe foncière в год эквивалента стоимости 0,5 месяца аренды, если в городе, в котором находится жилье, есть предприятия.

В населенных пунктах, которые слабее развиты экономически, ставка равна плате за 1,5 месяца. Имеется в виду не рыночная аренда, а условная, которая рассчитывается исходя из средних цен на обычное и социальное жилье и стоит гораздо меньше рыночной. Taxe d'habitation тоже зависит от того, насколько хорошо наполнена казна города. В самых «отсталых» муниципалитетах его размер равен «условной» месячной аренде.

Например, в пригороде Парижа, где есть предприятия, у владельца недвижимости площадью 100 м², рыночная стоимость которой — 500 000 евро, в год уходит 800 евро на taxe foncière и столько же на taxe d'habitation. Другой пример: в пригороде Парижа, где нет предприятий, собственник жилья (100 м², 180 000 евро) платит 850 евро в год за taxe foncière и 900 евро за taxe d'habitation.

«Покупать недвижимость надо там, где есть предприятия — в пригородах Парижа (северо-запад), в самой столице, на побережьях (там хорошо развита туристическая инфраструктура) и в горах. В таких местах налоги ниже, но жилье стоит дороже — всё закономерно. К примеру, на востоке от Парижа налога совсем нет благодаря Диснейленду»,— говорит Лара Парэнан.

По ее словам, владельцы первичной недвижимости вовсе освобождаются от налогов в первые пять лет. Главное условие — правильно заполнить все необходимые документы, а это — забота риелторов.

Собственники, желающие обогатиться за счет сдачи недвижимости, обязаны платить налог на доход от аренды (impôt sur le revenu locatif). Его ставка — 35,5 %. Сюда входит собственно налог на доход от аренды (20 %) и социальный сбор (15,5 %). Этим налогом облагаются квартиры без мебели, сдающиеся в долгосрочную аренду (минимум на три года).

Меблированное жилье, сдающееся на короткие сроки (LMCT, location meublée court terme) подпадает под категорию льгот (bénéfices industriels et commerciaux, BIC): из арендной платы вычитаются амортизационные расходы.

По словам Санди Далмас, партнера в компании Cabinet Roche, чтобы получить эти льготы, собственник должен оказывать арендатору, по крайней мере, три из четырех услуг: завтраки, регулярная уборка помещений, поставка белья и прием клиентов. Кроме того, арендодатели, сдающие помещения площадью менее 14 м² за 30–45 евро/м² и более (сумма зависит от муниципалитета), платят дополнительный ежегодный налог. Ставка для меблированных студий составляет максимум 10 %.

Купить недвижимость за рубежом вполне реально   

Налог на прибыль с перепродажи (le Plus-Value)
устанавливается, исходя из размера прибыли, полученной при перепродаже собственности. Ставка варьируется от 16 до 33,3% в зависимости от того, резидентом какого государства является владелец (ЕС или нет). Если недвижимость продается спустя пять лет после приобретения, то налог понижается на 10% за каждый год владения свыше пяти. Если же свою недвижимость вы перепродаете по истечении более 15 лет, то она автоматически освобождается от данного типа налогообложения.

Разница между ценой, по которой объект был куплен и ценой, по которому он был позже продан, облагается налогом по ставке 48,8 % для граждан стран, не входящих в Евросоюз. Эта ставка тоже включает социальный сбор 15,5 %.

Налог на прирост капитала (impôt sur les plus-values) не взимается, если объект был в собственности более 30 лет.

При соблюдении некоторых условий от этого налога освобождаются собственники, сдающие меблированную недвижимость на короткие сроки. «Владелец не платит налог на прирост стоимости, если деятельность по сдаче в аренду осуществлялась максимум в течение пяти лет и если средняя годовая арендная плата последних двух лет ниже 250 000 евро»,— говорит Санди Далмас.

Кроме того, существует налог на пустующую недвижимость (taxe sur les logements vacants, TLV). Если жилье не занято более года, ставка составляет 12,5 % от кадастровой стоимости, начиная со второго года —25 %. Этим налогом не облагается меблированная курортная недвижимость («дачи»), владельцы которой платят taxe d'habitation. Налог на пустующую недвижимость действует в коммунах с населением более 50 000 человек и там, где наблюдается диспропорция между спросом и предложением жилья.

Прочие налоги

Во Франции существует налог на наследство (droit de succession). Его ставка (5–60 %) зависит от стоимости имущества и степени родства наследника. В первую очередь наследство получают дети, родители и супруги усопших. Для этой категории лиц ставка варьируется от 5 % (для имущества дешевле 8 072 евро) до 45 % (для имущества дороже 1 805 677 евро). Вторые на очереди — братья и сестры. Они платят налог по ставке от 35 % (для имущества дешевле 24 430 евро) до 45 % (для имущества дороже 24 430 евро). Ставки для прочих наследников составляют 55–60 %.

Человек, живущий во Франции более 180 дней в году, считается налоговым резидентом страны и обязан ежегодно подавать декларацию о доходах, даже если их нет. Максимальная ставка подоходного налога (impôt sur le revenu) достигает 45 %. Обладатели сверхвысоких доходов (более 1 млн евро) платят дополнительные 3–4 % вдобавок к основной ставке.

Подоходный налог
Прибыль, евро     Ставка, %
До 5 963                           0
5 964 – 11 896                 5,5
11 897 – 26 420              14
26 421 – 70 830              30
70 830 – 150 000           41
150 001 – 1 000 000     45
Более 1 000 000           48–49

Аналог подоходного налога для юридических лиц — корпоративный налог (impôt sur les sociétés). В общем случае его ставка составляет 33,33 %. Для малых и средних предприятий, 75 % которого принадлежит частным лицам, с торговым оборотом менее 7 630 000 евро и прибылью менее 38 120 евро, ставка составляет 15 % на первые 38 120 евро дохода, оставшаяся сумма облагается налогом по ставке 33,33 %.

В отличие от многих других европейских стран, во Франции существует налог на богатство, или налог солидарности на состояние (impôt de solidarité sur la fortune, ISF). Его ставки зависят от стоимости имущества. Собственность, имеющая ценность менее 800 тыс. евро этим налогом не облагается.

Налог на богатство
Cтоимости               
Ставка, %    
имущества,
евро    
800 тыс. – 1,3 млн     0,55
1,3 – 2,57 млн               0,75
2,57 – 5 млн                  1,05
5 – 10 млн                     1,25
Более 10 млн               1,55

Существуют разные способы избежать уплаты этого налога, например, можно оформить покупку на Гражданскую компанию по операциям с недвижимостью (Société civile immobilière, SCI), инвестировать в арендное жилье во Франции или вложить средства в акци

Например, налог на богатство не платят те, кто сдают меблированные квартиры в краткосрочную аренду с услугами.

«Такой владелец рассматривается как „профессионал рынка аренды“: если недвижимость используется для профессиональной деятельности в стране, собственник освобождается от налога солидарности на состояние»,— говорит Санди Далмас.

В зависимости от характера собственности (помещения или земельные участки) и конкретного положения иностранца (владельца или съемщика) он обязан платить либо налог на проживание, либо налог на недвижимость, либо и то, и другое.

Местные налоги устанавливаются налоговой администрацией ежегодно и поступают в бюджет местных органов власти. Все изменения, вносимые в облик и функциональное содержание здания (ремонт, расширение, приращение, слом, изменение назначения и т. д.) должны быть декларированы службам Генерального налогового управления в течение 90 дней.

От налога на недвижимость освобождаются:
1) сельские постройки (амбары, конюшни, сараи), исключительно и постоянно служащие целям сельскохозяйственных работ;
2) здания, принадлежащие иностранным государствам и занимаемые официальными административными службами дипломатических и консульских миссий или являющиеся официальными резиденциями глав этих миссий на основе соглашений о взаимности.

На два года от налогов освобождаются новые строения, перестроенные помещения или пристройки, предназначенные под жилье или промышленную, коммерческую, ремесленную или профессиональную деятельность. Эта льгота предоставляется на основании заявления о строительстве или перестройке, подаваемого в кадастровое бюро или соответствующий центр по налогам на недвижимость в течение 90 дней после осуществления работ. При этом местные органы власти или налоговые службы могут до 1 июля года, предшествующего году налогообложения, принять решение о непредоставлении или лишь частичном предоставлении указанной льготы в отношении помещений, предназначенных под жилье.

Размер квартирной платы во Франции зависит от типа отопления (центральное, газовое, электрическое), площади жилья, количества используемой воды, наличия консьержа и лифта. В среднем квартплата составляет от 100–350 евро в месяц.