12-06-2013 07:20

Купить недвижимость в США

Купить недвижимость в США? Не сложнее, чем в родном отечестве. Законодательство США не ограничивает приобретение иностранными гражданами недвижимости – как жилой, так и коммерческой. Никакого особого разрешения на покупку не требуется

Начинать покупку недвижимости следует с предварительного выбора объекта. Сейчас существуют широкие возможности для этого: тематические выставки, печатные издания, интернет. Доля интернета в поиске на данный момент достигает более 80%. Следующий шаг – определиться с конкретным риелтором (брокером). Рекомендуется заключить соглашение с брокером, который будет представлять ваши интересы на всем пути от начала поиске до получения ключей от нового жилья. Он окажет помощь в поиске подходящего варианта, в определении реальной рыночной стоимости, в торговле с продавцом для получения более выгодной цены, в оформлении всех документов, а также помощь в выборе адвоката, технического инспектора и других специалистов, необходимых в процессе покупки.

Как правило, покупатель не платит комиссионных своему брокеру при покупке. Риелтор выясняет у клиента требования к недвижимости, срок и бюджет сделки, после чего покупателя по его желанию могут пригласить в ознакомительный тур для просмотра объектов.

Возможность удаленного приобретения

Если покупатель не намерен приезжать в Соединенные Штаты для покупки недвижимости, он может провести сделку удаленно. В тех штатах, где сделка по недвижимости оформляется адвокатом это можно сделать при помощи доверенности на адвоката, которая оформляется в посольстве (консульстве) США в своей стране.  Специальную форму доверенности он пересылает покупателю почтой. Деньги покупатель будет переводить на так называемый трастовый счет своего американского адвоката, с которого по окончании сделки они будут переведены продавцу.

Рынок недвижимости Украины ждет паралич, - эксперт

Риски в данной ситуации практически сведены к нулю – при условии, что покупатель пользуется услугами лицензированного специалиста. Нечистоплотность проведения сделки может привести адвоката к потере лицензии, а ей очень дорожат, так как другую лицензию на аналогичную деятельность ему уже не выдадут. Поэтому покупателю можно быть уверенным в законности операции. В тех штатах, где оформление сделки совершается через специальную компанию эскро – документы подписываются в посольстве США и высылаются в эскро и также деньги перечисляются на специальный счет эскро, с которого потом переводятся продавцу после вычета всех расходов. Такая сделка также практически не имеет рисков.

Открытие банковского счета и ввоз наличных в США

Счет в американском банке требуется только в случае, если недвижимость приобретается в кредит. Если же оплата будет производиться наличными, открывать счет нет необходимости. Стоит уточнить размер суммы, которую можно вывозить беспошлинно. Основную сумму на покупку и другие расходы можно перевести банковским переводом на счет адвоката, ведущего сделку, или на счет эскро. В некоторых банках для осуществления данной операции потребуется предъявить контракт на покупку дома.

Ввозимая сумма не облагается налогом, поскольку покупатель недвижимости не является налогоплательщиком США. Рекомендуется иметь с собой документы о происхождении денег, например договор продажи квартиры. Заключение договора купли-продажи и регистрация сделкиВся процедура покупки недвижимости (без получения ипотечного кредитования) занимает 15-30 дней. После того как объект выбран, брокер подготавливает предложение о цене. Он представляет собой типовой договор, составленный риелторскими ассоциациями штата. Риелтор заполняет бумаги и после подписания покупателем отправляет их продавцу.Если предложение о цене принято, то следующий этап – заключение договора купли-продажи, или контракта (Contract to Purchase Real Estate), между продавцом и покупателем в сопровождении риелтора.

Обязательный участник сделки – специализированное агентство, так называемая титульная компания (Title Company), и эскро (Escrow Company) или адвокат покупателя, регистрирующий сделку (Closing Attorney). Именно они осуществляет юридический контроль всей сделки, проверку и заверение документов. Одновременно покупатель вносит задаток в размере 3-5% от стоимости объекта. Хранение депозита осуществляет титульная компания или агентство, имеющее эксклюзивное право на продажу объекта.

Также на текущем этапе проводится проверка состояния недвижимости (Physical Inspection). Однако она не является обязательной. Ее проводит лицензированный специалист, который определяет конструктивные дефекты здания, проверяет состояние сантехники, коммуникаций, электропроводки. Стоит процедура $250-500. Рекомендуется провести инспекцию на наличие термитов и других древоточащих насекомых, а также на наличие газа (радон), свинцово-содержавшей краски и присутствия различных видов плесени.

После подписания контракта купли-продажи происходит проверка юридической регистрации владения недвижимости (Title Search). Суть процедуры заключается в том, чтобы выявить, возможна ли продажа данной недвижимости, например, нет ли у нынешних владельцев невыполненных обязательств по ипотеке, есть ли какие другие залоги и т. д. Этим занимается адвокат покупателя или эскро. Стоимость проверки входит в общие расходы по закрытию сделки.

Одновременно оформляется договор обязательного страхования недвижимости. Эту процедуру берет на себя титульная компания, она же вручает потом покупателю страховой полис на недвижимость (Title insurance).Однако при покупке земельного участка, например, не требуются никакие инспекции и страховки. По словам самих риелторов, земля – это самое простое, что можно приобрести.В момент поступления полной оплаты в титульную компанию или на счет адвоката, ответственного за закрытие сделки, покупатель получает документ на право собственности на объект недвижимости – так называемый дид (deed).

Однако во многих штатах право собственности переходит покупателю только после регистрации дида в окружном суде или специальной регистрационной палате. В этом случае титульная компания представляет данный документ клерку окружного суда, после чего возвращает зарегистрированный дид покупателю. 

Дополнительные расходы

При заключении договора купли-продажи стороны договариваются, кто и какие расходы несет. Расходы покупателя при покупке (Closing Costs), обычно включают: расходы на адвоката или услуги титульной компании, общее страхование недвижимости, реестровые и судебные пошлины и составляют порядка 1-2% от стоимости.

Оплата услуг брокера составляет 4-6%, и обычно оплачивается продавцом. Оплата налога на передачу прав собственности (0,01-2% от суммы сделки), как правило, возлагается на продавца. Дополнительно можно оформить страховку от стихийных бедствий. Ее стоимость составляет от 1% до 5% в год от стоимости объекта и зависит от многих факторов (например, есть ли рядом вода и угроза затопления). 

Аренда недвижимости

Существует несколько путей для поиска жилья с целью аренды. Многие занимаются поиском самостоятельно: через интернет, газетные объявления и т. д. Однако большинство арендаторов все же предпочитают обращаться в агентства по недвижимости. Чаще всего последние за свои услуги берут от половины до полного месячного размера аренды единоразово, в момент подписания арендного договора. Комиссию агентству может выплачивать как арендодатель, так и арендатор, это зависит от условий аренды.

Арендные ставки на квартиры оговариваются в договоре и не меняются до его окончания. Договор обычно заключается на один год, но бывает и на более долгий или меньший срок, по обоюдному согласию обеих сторон. В случае невыполнения условий договора одной из сторон, другая сторона имеет право расторгнуть договор или потребовать через суд материальную компенсацию за причиненный ущерб. Изменение арендной ставки после истечения договора может меняться или оставаться без изменения, в зависимости от ситуации на рынке.

Недвижимость как  способ вложения своих средств

Сегодня, когда финансовые аналитики то угрожают крахом евро, то предвещают новые прыжки доллара, недвижимость может стать надежным и простым способом сберечь свои деньги в постоянно меняющемся мире.

На этом фоне вложение в недвижимость США обладает несколькими бесспорными преимуществами: во-первых, стабильная политическая обстановка – значит, безопасность. Во-вторых, устойчивая демократическая традиция и развитое правосознание – значит, прозрачность финансовых операций. В-третьих, недвижимость в высокоразвитых странах обладает высоким потенциалом роста стоимости: ведь туда приезжают все больше и больше людей, следовательно, недвижимость постоянно дорожает.  

Новые правила регистрации своих прав на недвижимость

Из-за недавнего экономического кризиса, американская экономика переживает сегодня не самые приятные свои времена. Однако если вы приезжаете из-за границы уже с деньгами, с намерением купить в США недвижимость, экономический кризис может пойти вам на пользу.Как свидетельствуют различные рейтинги агентств по продаже недвижимости, самым большим спросом пользуется жилье в таких штатах, как Флорида и Калифорния – из-за южного климата в первом и из-за самых высоких показателей экономического развития во втором.

Покупка недвижимости в США, как и вообще заграницей, сложная бюрократическая процедура. Первоначальный взнос, который требует законодательство США при покупке недвижимости – от 20% до 30%, остальное можно выплачивать до тридцати лет. Однако, что немаловажно, по американскому законодательству процентная ставка по кредиту для иностранцев составляет 6-7% в год, что в полтора раза выше, чем для граждан Америки. 

Стоимость жилья при этом самая разная: трехэтажная вилла с видом на океан где-нибудь в Калифорнии обойдется в 2 миллиона долларов, в то время как небольшой, но собственный домик в США может стоить от 140-150 тысяч долларов. Квартиры в США некоторые посреднические агентства предлагают по цене от 70 тысяч долларов. Если же цель вашей покупки – не недвижимость как таковая, а денежное вложение с последующей прибылью, возможен вариант покупки недвижимости с дальнейшей сдачей её в аренду. Но здесь уже вам понадобятся финансовые аналитики и подробное исследование рынка недвижимости того штата, в который вы планируете вложить свои средства.

Различные варианты оформления сделок купли/продажи недвижимости в США

1. Прямая продажа от владельца.

В данном случае продавец через своего агента выставил объект на продажу.

Плюсы:

• Возможность приобрести в течение короткого периода времени. Оформление занимает не более 30 дней. (обычно 2/3 недели).

• Легко получить дополнительное финансирование на данную покупку.

Минусы:

• Цена не всегда самая интересная из возможных вариантов.

2. Short Sale

На данный объект предъявлены требования банка и по цене мы должны давать

Плюсы:

•Можно приобрести по выгодной цене.

Минусы:

• Срок оформления. Банк расматривает предложение в среднем от одного до трех месяцев.

• По многим квартирам принимаются только предложения по оплате без использования кредита. (Cash deal). Или требуется специальное согласование с банком. Банк как правило выставляет ставки по кредиту на квартиры продающиеся по Short Sale в два раза выше, чем стандартные ставки.

• Квартиры часто в не лучшем состоянии. Люди выезжали из них по решению суда.

3. Foreclosure.

Квартира забрана банком за неуплату. Собственник квартиры банк.

Плюсы:

• Квартира принадлежит банку и освобождена от различных претензий. Прямая продажа от банка.

• Сроки заключения сделки быстрее чем в Short Sale.

Минусы:

• Время на согласования стоимости продажи. Банк собирает все предложения в течение двух - трех месяцев. А потом принимает наиболее выгодное по цене.

• По многим квартирам принимаются только предложения по оплате без использования кредита. (Cash deal). Или требуется специальное согласование с банком. Банк как правило выставляет ставки по кредиту на квартиры продающиеся по Foreclosure в два раза выше, чем стандартные ставки.

• Квартиры часто в не лучшем состоянии. Люди выезжали из них по решению суда. Клиенту нужно быть готовым к тому, что потребуется ремонт.

• Нет возможности проводить устную торговлю с продавцом.

4. Auction (Аукцион)

Плюсы:

• Низкая цена!

• Квартира принадлежит банку и освобождена от различных претензий. Прямая продажа от банка.

• Сроки заключения сделки очень короткие, сделка может быть оформлена в течении нескольких дней после аукциона.

Минусы:

• Продаются не самые востребованные варианты. Банки, как правило, выставляют на аукцион, то что не смогли продать другим способом.

• Клиенту нужно быть готовым к тому, что потребуется ремонт.