Стас Соколов: Где дно американского ипотечного кризиса?

От редакции. Trust.ua на этой неделе готовит серию материалов, посвященных итогам первой волны кризиса – с целью понять, является ли эта волна последней, как считают некоторые.

Кончился ли кризис? Будет ли вторая волна? Если будет, то какого рода, как скоро? Где конец кризиса?

Первая публикация – об ипотечном рынке, и это не случайно. Принято считать, что нынешний экономический кризис начался с кризиса ипотечного, как будто там зародившись.

Что происходит в самом «зародыше» кризиса, не будет ли он порождать новые негативные сигналы для экономики – читайте ниже, факты там весьма символичны.

Существует много разговоров в последнее время о том, что пик этого кризиса уже пройден, что самые страшные потрясения для экономики уже позади. Журналисты популярных изданий и телевизионных каналов советуют вкладывать деньги в фондовые бумаги.

Вчера в вечерних новостях одного американского телеканала телеведущие потратили примерно 30 секунд на упоминание о том, что компания General Motors сократит в ближайшее время более тысячи дилерских центров, но 10 минут рассказывал о маньяке по имени Tad Bundy, который убил 30 женщин, если я не ошибаюсь, в семидесятых годах.

Потом новости стали рассказывать о священнике из американской глубинки, который буквально на днях убил своих детей и жену. Истории про маньяков и свиной грипп потихоньку вытесняют из новостных сообщений информацию о кризисе.

Банкротство General Motors, которое может состоятся через две недели, и уже произошедшее банкротство Chrysler представляет для американцев значительно меньший интерес, чем в своё время представляла история о школьнице, пропавшей во время поездки на остров Аруба.

Два года назад эта история мелькала на экранах телевизоров с утра до вечера, тогда как новости про банкротство General Motors освещаются в рамках небольшого комментария длительностью примерно 30 секунд. Приоритеты.

Можно ещё долго обсуждать, что опасней для американца: быть убитым рукой священника-маньяка или оказаться уволенным с завода, выпускающего автомобили General Motors. Но факт остаётся фактом – что-то не в порядке в умах людей, если такие значительные перемены в деловой обстановке страны имеют такое мизерное влияние как на настроение отдельных граждан, так и на фондовый рынок, который действует согласно каких-то не понятных тенденций, в целом отражая ситуацию, в которой как бы ничего и не произошло.

Хочется при этом спросить: а на самом ли деле закончился кризис или люди просто успели устать от новостей о кризисе?. Что является сейчас проблемой: новости о том, что самое страшное уже позади, или то, что на самом деле правду никто не хочет слушать? По крайней мере, пока увольнение каждого отдельно взятого человека не произошло, и его кредит за дом есть ещё чем платить, в этой отдельной семье кризиса может и не быть.

Не считая угрозы от священников-маньяков, ситуация в целом идёт своим чередом, и главное - не отправлять дочек-школьниц на Аруб.у Тогда всё будет хорошо.

В головах и американцев, и не живущих в Америке людей всегда живет голубая надежда, что существует так называемый печатный станок, который рано или поздно включат, произойдёт вспышка, гром и молния и фокусник достанет кролика из цилиндра шляпы.

В это время зрители начнут хлопать в ладоши и кричать фокуснику бис. Доставать такого зелёного кролика с помощью мифического печатного станка получалось у американских экономистов уже многие десятки лет, и нет, на первый взгляд, оснований не верить в то, что фокус с зелёным кроликом и печатным станком не получится и сейчас.

История фокуса, на который все надеются, проста. Государство предоставит банкам бесплатный кредит на ведение каких-либо инвестиций, например, на ипотечное кредитование.

Банки инвестируют в частный капитал, включая обыкновенных жителей страны. Частный капитал начнёт развивать какие-то прибыльные проекты, например, покупку своего дома, и в конечном итоге это выльется в появление новых рабочих мест, в рост зарплат для необходимых специалистов, повышение расходов и увеличивающийся спрос.

Фокус сработает, и экономика будет чувствовать себя прекрасно и дальше. В идеале всё выглядит хорошо. Но в последнее время фокус почему-то не работает.

Назрел большой вопрос: сможет ли частный капитал, включая население, вернуть фокуснику-государству уже накопленные долги, что, как и в большинстве фокусов, является тем самым секретом, о котором фокусники, как правило, не говорят?

Существует правило, что если кредиты не возвращают, то у государства не получается произвести аналогичный фокус ещё раз. Это примерно так же, как расходы на проведение фокуса превышают доходы фокусника от выступления.

Государство (читай фокусник) может давать банкам неограниченное количество денег в долг, используя для этого магическую шляпу в виде американского центробанка. Зелёный кролик, известный в народе по имени Бакс, может ловко выпрыгивать из шляпы, но рано или поздно его надо туда вернуть, что при текущей ситуации тотальных невозвратов кредитов вряд ли возможно.

Проблема в целом находится в головах людей. Если десять лет назад размеры долга, приходящегося на одного американца, ещё оставляли какую-то надежду на то, что существует хотя бы теоретическая надежда сбалансировать средний американский семейный бюджет, то сейчас ситуация выглядит так, что проблему бюджета американской семьи можно решить только с помощью ещё большего долга, который можно растянуть на ещё большее, желательно бесконечное количество лет.

Основным, но не единственным тормозом американского роста являются расходы американской семьи, которые она должна нести за медицинское обслуживание и за дом.

Про расходы на медицину можно долго писать, и сама суть истории вряд ли будет яркой. Можно рассказывать про сокращение в США количества медицинских школ, идущее параллельно стремительному росту населения на протяжении последних десятилетий.

Можно рассказывать про то, что американская система направлена против принятия в свои ряды иностранных врачей. Говорить про суды, которые по любой идиотской причине могут сделать банкротом любого доктора, но не стоит об этом писать. Для простого обывателя это слишком сложно.

Для бедных есть хоть какой-никакой социальный пакет, для среднего класса есть хотя бы плохенькая, но страховка, для людей с большим достатком проблемы медицины не существует, как и любой другой проблемы, которую можно за деньги решить.

В целом проблему экономики - что медицина обходится недёшево - может понять только небольшое количество людей, и поэтому не стоит вникать в детали.

Гораздо более интересно рассуждать про дома. Почему, например, дома представляют сейчас для американцев негативный интерес, и гораздо выгоднее сейчас избавится от дома, чем платить ипотеку за него?

Не забываем: возврат кредитов является тем самым секретом американского фокуса с печатным станком, который правительство США проделывает уже много лет.

Бакс выскакивает из центробанка, но должен заскочить в центробанк назад. Иначе – инфляция и конец статуса резервной валюты.

Если правительство не заберёт назад свои кредиты, то оно само должно объявить дефолт. Ибо оно само должно центральному банку, а центральный банк не может просто так списать правительству США долги. Потому что если это будет сделано, то это будет равнозначно прощанию доллара со статусом резервной валюты.

Ну кому нужна валюта, долги по которой правительству страны, её выпускающей, могут просто списать? Как можно контролировать инфляцию, если правительство берёт деньги в долг, тратит и не может вернуть свои долги? Люди смогут найти денежные знаки и понадёжней.

Почему же в США не возвращают долги? Возьмём для примера среднюю стоимость аренды дома.

Арендная плата за однокомнатную квартиру в среднем по Америке составляет примерно 1000 американских рублей. Не очень дорого, но можно найти дороже или дешевле.

Я, к примеру, плачу примерно на 30% дороже за двухкомнатную квартиру, которая находится в относительно благополучном белом районе. Мы можем считать, что средняя аренда в Америке будет 1500, но это будет неправда, так как всё-таки место, где я живу, считается очень благополучным по американским меркам.

Существует масса вариантов, с помощью которых можно оценивать жильё. Самый простой способ – это просто умножить арендную плату за квартиру на какой-то коэффициент.

Например, за квартиру, арендная плата которой составляет 1000 долларов в месяц, можно считать справедливой цену в 100 тысяч долларов США при условии, что мы берём коэффициент в 100 арендных плат. Это соотношение в целом стандартно и рекомендуется для расчётов к стоимости жилья в США профессионалами.

Таким образом, стоимость жилья остаётся неизменной за 15 лет, и, собирая арендную плату, стоимость жилья можно окупить. Можно не собирать арендную плату. Можно жить в доме самому. Даже исходя из этого, можно получать прибыль, экономя на аренде.

Нет никакой разницы, сдаёте вы жильё или живёте в нём сами. В любом случае в вашем доме есть владелец и арендатор, иногда эти две роли совмещены в одном лице.

Существует, однако, важная деталь. Стоимость жилья не включает только количество денег, которые надо заплатить за квартиру. Владелец должен платить налог на недвижимость, который редко бывает меньше 150 долларов в месяц, оплачивать обслуживание жилья, стоимость которого не входит в аренду.

Большинство муниципалитетов настаивает на том, чтобы рядом с домом был подстрижен газон, регулярно вывозился мусор, а фасад дома был покрашен и не выглядел, как будто район находится в упадке. Денги на эти расходы владелец дома должен доставать из своего кошелька.

Даже если с лёгкой руки принять во внимание, что все расходы на дом составят всего 300 долларов, то доходы от аренды принесут хозяину в месяц всего 700 рублей. С учётом того, что бизнес, связанный с арендой, ненадёжный, дом хотя бы 1 месяц в году будет пустовать в связи с отсутствием жильцов.

Из 700 рублей нужно вычесть ещё 50, и ещё 80 мы смело можем отложить в сторону на ежегодные косметические ремонты, которые, как например замена бойлера, могут стоить около 1000 долларов США.

Эти расходы можно теоретически компенсировать некоторыми налоговыми льготами. Таким образом, доходы от аренды составят около 650 долларов в месяц.

Теперь давайте посмотрим на то, какую сумму эти доходы от дома должны окупить. Даже если владелец дома платит за кредит совсем небольшой процент, но берёт в долг всю стоимость дома, то с учётом длительности кредита в 30 лет, проценты составят достаточно высокую сумму, равную, как правило, стоимости жилья.

Для того чтобы упростить все расчёты, мы можем легко посчитать, что если даже владелец выкупит свой дом за 8 лет (96 месяцев) и он будет каждый год платить всего 5%, то проценты по кредиту составят не менее 20 тысяч. Причём в месяц придётся платить примерно 1250 долларов США.

Общая сумма к оплате составит 121 тысячу долларов и окупится с доходов от аренды примерно за 15 лет. Собирая арендную плату с дома в течение 15 лет, владелец соберёт 121 тысячу долларов, которую ему придётся заплатить за дом. Живя в доме сам, владелец сэкономит 121 тысячу долларов на аренде за 15 лет. Опять же эти деньги владелец потратит на то, чтобы погасить кредит.

В сухом остатке после выплаты кредита у владельца останется дом, постаревший на 15 лет и чисто теоретически не изменившийся в цене, равной 100 тысячам долларов. Это будет его прибыль.

Если же потенциальный владелец дома выберет для себя вариант не покупать дом, а просто будет откладывать сумму 15191.88, аналогичную годовым платежам за дом в течении 8 лет на банковский депозит, то через 8 лет (с учётом получения 3% годовых по депозиту) у него будет на счету 139,144.04 долларов США.

За оставшиеся 7 лет, которые потребуются владельцу дома только для того, чтобы окупить свои затраты, собирая арендную плату за дом, человек, который решил не покупать дом, увеличит свой капитал, собирая проценты, до 171,129.62 долларов, из которых 121 тысяча будут сбережениями и 50 тысяч прибылью.

Таким образом, простое вложение денег на 3% банковский депозит принесёт инвестору примерно 50 тысяч долларов прибыли за 15 лет. Покупка дома за 100 тысяч долларов позволит инвестору за 15 лет получить 100 тысяч долларов прибыли, которая равна цене дома.

Мы не будем учитывать расходы на покупку и продажу дома также как и налоговые преференции для различного рода вложений.

Из всех вышеуказанных уравнений можно сделать вывод: рентабельность покупки дома за 100 тысяч долларов в два раза превышает рентабельность банковского депозита в 3% и равна рентабельности банковского депозита с доходностью 4.7%.

При этом покупатель, разумеется, несёт все риски, связанные с негативным изменением рыночной цены дома, и каким-то образом должен компенсировать расходы, связанные с тратой времени на сбор арендной платы и решений конфликтных ситуаций с жильцами.

Можно оспаривать какие-то коэффициенты в расчётах. Можно говорить, что дом более надёжен для инвестиций, чем застрахованный государством банковский депозит под 3%.

Можно говорить о том, что человеческая психология требует от семейного человека считать себя владельцем дома. Можно много чего говорить, но простая математика говорит о том, что коэффициент 100 относительно цены аренды дома достаточно справедлив и даёт доход по вложениям аналогичный доходности, которую даёт банковский депозит под 4.7%.

Другими словами, если покупать дом за цену, которая в 100 раз выше, чем цена его арендной платы, то должно пройти примерно 15 лет до тех пор, пока владелец дома сможет достигнуть того же уровня прибыли, как у человека, который просто откладывает деньги в банк под 4.7% годовых.

Я согласен признать справедливой такую методику расчётов. Нею в настоящее время пользуются некоторые специалисты по торговле недвижимостью для объективной оценки стоимости.

Проблема в том, что недвижимость в США, в Западной Европе, на Украине стоит намного дороже этой объективной оценки.

Дома в США, аренда на которые равна 1000 долларам в месяц, стоят пока выше 100 тысяч долларов, и это формирует собой тот негативный фон, исходя их которого терпит бедствие американская банковская система.

Если ещё покупка дома ценой 100 тысяч долларов с экономической точки зрения как-то оправдана, то покупка дома аренда которого стоит 1000 долларов за 300 тысяч уступает по рентабельности банковскому депозиту с доходностью 1% в год. Что делает подобные вложения скорее благотворительностью, чем инвестициями.

Проблема, что цены до сих пор были и остаются завышенными относительно объективной оценки, и покупатели этого жилья не в состоянии получать прибыль.

К сожалению, именно на такие инвестиции и были направлены государственные средства, за счёт которых правительство США много лет проделывало фокус с печатным станком и зелёным кроликом.

Никто в банковском секторе не делал оценку стоимости домов, исходя из реальной рентабельности дома с точки зрения арендной платы, когда выдавал кредиты. А это именно та оценка, к которой сейчас двигаются вниз цены.

В банковском секторе существует понятие самоликвидирующегося и несамоликвидируюшегося кредита. Самоликвидирующийся кредит погашает себя сам за счёт экономической выгоды, которую он приносит заёмщику.

Например, кредит на машину экономкласса, необходимую для того, чтобы владелец машины мог доехать до работы, представляет собой самоликвидирующийся кредит. За счёт этого кредита у заёмщика есть работа. Не будь кредита, заёмщик бы на работу не попал. Кредит помогает заёмщику выплачивать его.

Если же заёмщик взял кредит на яхту, то яхта не помогает заёмщику выплачивать кредит. Наоборот, она требует денег из каких-то других доходов. Такой кредит является непродуктивным и с точки зрения австрийской экономической школы приносит экономике только вред.

Кредиты на дома, которые нельзя окупить за счёт аренды, представляют собой пример деструктивного несамоликвидирующегося кредита.

Ниже приведена таблица, сколько должен стоить дом исходя из того, что его покупка должна приносить хотя бы такую же доходность, как депозит под 4.7%, и сколько сейчас такой дом стоит в штате New Jersey и какую доходность он приносит.

Можно допустить, что некоторые инвесторы согласны покупать дом ради доходности меньше, чем 4.7%. Для некоторых людей вложения в недвижимость могут окупить себя даже при текущем соотношении исходя из того, что стоимость дома может вырасти в цене. Хотя надеяться на то, что дом постаревший на 30 лет, вырастет в цене, не сильно разумно.

Таким образом, для большинства людей, не имеющих сентиментальных чувств по отношению к дому, доходность в 4.7% может представлять собой вполне справедливую прибыль по инвестициям, ради которых имеет смысл нести риск, а доходность в 2.5% может показаться несправедливо низкой.

Для ремарки отметим, что штат New Jersey не является особенно специфическим. Хоть стоимость жилья в нём может быть несколько завышенной по отношению к другим штатам, но и арендная плата тоже несколько выше. Поэтому можно считать, что если нормальная доходность от покупки дома равна 5% в год, то рано или поздно падение как минимум ещё на 30% от текущих цен должно произойти практически по всей стране.

Расчёт по New Jersey можно считать как индикатив. Для более чёткой методики расчёта можно брать стоимость жилья в каждом регионе страны, сравнивать её с доходами от аренды и проводить объективную оценку.

Делая такой расчёт, можно провести анализ глубины падения цен в каждом регионе страны. Главное – отталкиваться от оценки, что справедливая цена на 100 больше аренды, всё остальное – это будущие убытки выдавших кредит на дом банков.

Можно ходить из дома в дом и делать тотальный опрос, спрашивая у жильцов, сколько они заплатили за дом, сколько составляет аренда дома. Умножать аренду на 100, вычитать это значение из кредита на дом и получать будущий убыток банка. Просто и жёстко.

Для большинства людей падение цены их дома, будет означать прощание даже с такой скромной годовой рентабельностью в 2.5%, на которую они надеялись из расчёта владения домом в течении 30 лет.

Глупые люди согласились платить за дом кредиты только для того, чтобы обнаружить, что если бы они хранили деньги на сберегательных депозитах, они бы заработали столько же и могли бы ограничить свои инвестиции в любой момент.

Покупка недвижимости по действующим ценам является неоправданным риском, так как не приносит доходность выше, чем банковский депозит. И на мой взгляд, цена на недвижимость будет падать не только до того уровня, чтобы обеспечить соотношение цены дома к аренде сто к одному, а до уровня, возможно, 50 к одному, а кое-где даже 30.

Это должно произойти, потому что рынок в процессе поиска правильной цены обычно проходит различного рода отклонения от нормы. Не думаю, что обойдётся по-другому и в этот раз.

Более того, экономика находится в кризисе и будет падать, как и доходы от аренды за счёт неплатежей тех людей, которые снимают жильё. Следовательно, требования инвесторов к потенциальной доходности от вложений будут расти.

Люди могут, к примеру, вкладывать в недвижимость, только если аренда будет приносить доход, аналогичный банковскому депозиту с доходностью 15%. Иначе люди вообще не будут рисковать.

И это не так уж и необычно для США. В негритянских кварталах стоимость недвижимости часто равна нулю, и можно даже зарабатывать деньги, сдавая дома в аренду. Но мало кто вкладывает. Слишком велик риск.

Инфляция, вопреки распространённому заблуждению, не является фактором, поддерживающим ипотечный рынок.

Нормальная инфляция, выраженная в росте цен на товары, вызывает рост процентных ставок, который, в свою очередь, вызывает рост стоимости ипотечных кредитов и повышает доходность хранения денег на банковских депозитах.

Никто не будет выдавать ипотечные кредиты под 3%, если инфляция будет 5%. Сейчас инфляция в США равна нулю и кредиты выдаются под 5%.

Если инфляция в США будет 10%, то ипотечные кредиты будут стоить 15%, и таким образом за кредит на дом в сто тысяч долларов придётся платить одних процентов 15 тысяч.

Я могу представить такую ситуацию, только если доходы американцев начнут расти такими же темпами, как и инфляция, но на что есть очень мало надежды, с учётом замедления общей экономической активности, безработицы и роста налогов.

Сколько бы не занимало правительство Обамы денег в долг, это крайне мало отражается на росте зарплат и покупательной способности среднего американца. Те люди, которые наверху распределяют деньги, уже давно имеют дома, и раздел между ними денег, выделенных на социальные программы, вряд ли как-то повлияет на ипотечный рынок.

В своё время центральный банк СССР выдавал коммерческим банкам и компаниям рублёвые кредиты под процент ниже уровня инфляции. Все помнят, к какому громкому фиаско такая политика привела.

Банки богатели, покупая на рублёвые кредиты доллары, при этом инфляция ещё больше росла, а государство имело каждый год меньше денег. Я лично знал людей, которые сделали состояния на таких кредитах.

В центральном банке США, я думаю, ничего не имели против того, чтобы развалился Советский Союз, но это не значит, что центральный банк США собирается вести свою страну по аналогичному сценарию. Никогда центральный банк США не будет давать деньги коммерческим банкам по ставкам меньше уровня инфляции.

Иначе коммерческие банки немедленно будут переводить кредиты в золото или в надёжную валюту с высокой учётной ставкой и отдавать их через какое-то время, просто продавая несколько меньшую часть тех активов, которые они купили, когда брали деньги в долг.

Таким образом, у ипотечного рынка практически нет дна и падение цены может не ограничится 30%, как было рассчитано.

Дом, для которого выбран коэффициент 80, а не 100, а аренда 700 доллара, а не 1000, должен стоить 50 тысяч долларов, а не 100 тысяч, как в расчёте. Никого не волнует, что он стоит сейчас 150 тысяч, кроме банка. Таким образом, падение может составить более 60% от текущих цен. Остаётся задать вопрос: кто будет платить ипотеку за дом, так быстро падающий в цене?

Что произойдёт с банками, если стоимость домов опустится до уровня разумных соотношений с арендой? Почему бы не произвести анализ того, что произойдёт, если стоимость домов в США станет объективно отталкиваться от доходов от аренды? Каждый, кто покупает дом, будет сравнивать цену с тем, сколько стоит такой дом снимать.

Почему бы банкам не сделать такую оценку при выдаче кредитов или хотя бы задним числом при расчёте их надёжности? Это будет простой и математически лёгкий расчёт.

Если банковские регуляторы проведут такой тест, то они увидят, что цена недвижимости сильно переоценена, и на балансе у банков находятся плохие долги ещё на триллионы долларов.

Переоценка стоимости жилья в целом составляет как минимум триллионы долларов, потому что переоценено не только практически всё дешёвое жильё, соотношение цены которого в США традиционно наиболее приближено к аренде, но и дорогое жильё, где ситуация ещё более печальная.

Если взяться переоценивать дорогое жильё, там коэффициент стоимость/аренда может в несколько раз отличаться от того, который может считаться минимально приемлемым.

Вся эта лишняя стоимость финансирована банками и полностью зависит от желания владельцев недвижимости выплачивать её. В случае если переоценка стоимости произойдёт, желания выплачивать долг у владельцев домов не будет.

Если эти триллионы долларов невыплаченных кредитов практически на всю американскую недвижимость с балансов банков списать, то не помогут никакие влияния ликвидности, ни изменения никаких условий по кредитам. Ничего не спасёт.

Если расчёт стоимости жилья произвести из соотношения стоимость дома = 100 * аренда, а всю остальную сумму просто списать, то мы увидим, что вся американская экономика – это не просто банкрот, а в стране как таковых практически не существует банковских депозитов. Потомучто они все целиком не смогут покрыть разницу между текущей и справедливо оцененной стоимостью жилья.

Мы можем рассуждать ещё очень долго. Я хочу просто привести читателя к тому, что ипотечный кризис ещё очень далёк от завершения. На текущий момент я не вижу никаких основания, для того чтобы на жилищном рынке прекратилась коррекция цен.

Процесс будет ещё очень и очень долгим, и его концом будет громадный банковский дефолт, когда 90% американских банков просто признают, что они не в состоянии вернуть вкладчикам их депозиты, так как они выдавали кредиты на переоцененное жильё.

Мне сложно предугадать, как будет действовать в такой ситуации правительство США. Однозначно оно рано или поздно национализирует банки, также как уже были национализированы ипотечные банки Freddy Mac и Fannie Mae.

Но учитывая размеры убытков, которые находятся на их счетах, правительству придётся занимать триллионы, если не десятки триллионов, для того чтобы рано или поздно вернуть деньги вкладчикам банков и инвесторам.

А кто их даст? Кто одолжит десятки триллионов долларов правительству США, чтобы покрыть убытки от ипотечных кредитов. Я не могу сказать…

Единственный способ – это обманывать людей. Говорить им, что их дома достойны доходности в 2% в год при окупаемости за 30 лет, что это нормальный доход и так далее.

Но люди – не дураки. Рано или поздно даже самые тупые начнут понимать, что они купили дома очень дорого. И тогда новый виток кризиса ударит по нам опять.

Вопрос: как быстро произойдёт переоценка? Ответ на этот вопрос достаточно прост. В человеческом обществе распространён принцип коллективного принятия решения.

Как правило, не спрашивая у других людей совета, средний обыватель не способен ничего продать или купить. Люди любят перекладывать ответственность за принятия решений на кого-то ещё. Часто решение перекладывается целиком на всё общество.

Покупатель недвижимость может считать, что если общество находится на этапе прохождения через период иллюзий, то нет ничего страшного в том, чтобы платить чересчур высокую цену на дом.

В крайнем случае вокруг полно мечтателей, которые видят ситуацию в розовых тонах. Всегда найдётся один, который купит дом ешё дороже. Когда же общество проходит через этап стресса, инвестор должен закладывать в цену наиболее консервативную составляющую, понимая, что период иллюзий закончился и покупатель будет биться за каждый цент.

Общество принимает решения само по себе. Я боюсь предположить, что период иллюзий в американском обществе прошёл. Не так много людей еще верят в чудеса, творимые президентом, будь он Бушем или Обамой. Романтики в умах покупателей или больше нет или её становится всё меньше. Рано или поздно в умах преобладает холодный расчёт. Жертвами в данном случае будут банки, потому что именно они сейчас являются собственниками жилья.

 Блог автора