12-09-2019 15:20

Рынок земли в Украине: с кого брать пример?

Открытие рынка земли в Украине не за горами, но какова будет его модель, пока точно неизвестно.

Украина должна определить свои приоритеты в развитии земельных отношений: что имеет больший вес – высокоэффективное производство или благосостояние селян?

К сожалению, эти ориентиры совместить непросто, поэтому селянам, землевладельцам и законодателям надо четко осознать цель реформы и уже тогда ее реализовывать.

Вопрос собственности на землю у нас острый и спекулятивный, он олицетворяет противоречивые общественные страхи и бизнес-интересы.

Мораторий на продажу земель действует в Украине с 2002 года. Его продолжают из года в год, якобы защищая крестьянскую собственность от "жадных капиталистов".

Рынок земли в Украине: все мифы и манипуляции

Однако из-за ограничений права собственности на землю люди не могут распоряжаться своим имуществом на свое усмотрение. При этом "серый" рынок все равно существует.

Украина – не единственное государство, которое вынуждено решать вопросы земельных отношений. Эта проблема общая для всех "переходных стран", где земля была национализирована или ее оборот жестко контролировался.

Несмотря на индивидуальные особенности государств, полученный ими опыт проведения земельной реформы является эффективным инструментом для понимания общих тенденций.

Одним из примеров могут быть страны Балтии. Они, как и Украина, были в составе СССР и в конце 20 века тоже реформировали земельные отношения и переходили к новым формам хозяйствования. Как это было?

Уроки Латвии

На начальных этапах земельной реформы в Латвии были признаны недействительными все операции от периода потери независимости государства в 1940 году и создан правовой механизм реституции – возвращения прав собственности.

То есть все потенциальные владельцы должны были подать в специальную комиссию заявку на возвращение или получение права собственности на определенный земельный участок.

Далее латыши разработали планы землепользования, а затем происходила передача земель в собственность или предоставление ее в пользование физическим и юридическим лицам, преимущественно бывшим владельцам или наследникам владельцев.

Основные принципы рыночного оборота земель следующие: покупать и продавать землю могут граждане Латвии, государство, предприятия с латвийской регистрацией, то есть иностранцы, религиозные организации.

Все операции по передаче прав на землю согласовываются с местными регистрационными органами и фиксируются в кадастре.

Ограничений по размеру нет. Цена не может быть ниже кадастровой оценки. Как результат, средняя цена 1 га земли здесь составляет €800-2000. Благодаря легальной возможности для иностранцев участвовать в операциях и сделках с сельскохозяйственными землями, рынок земли привлекателен для инвесторов.

Эксперты отмечают постоянный рост операций с землей с участием иностранных граждан и предприятий из Швеции, России, Дании, Норвегии, Германии и Великобритании. За несколько лет иностранные предприятия выкупили более 20 тыс. га земель.

Шведская компания Bergvik Skog является крупнейшим владельцем сельскохозяйственных земель страны. Она контролирует более 60 тыс. га латвийских землевладений.

Вторым по величине владельцем аграрных земель, 12 тыс. га, является шведско-норвежская компания Foran Real Estate. На третьем месте, 5,5 тыс. га – американская компания Empetrum. Латвийские землевладельцы занимают лишь восьмое и девятое места.

В 2019 году среди 30 компаний, контролирующих крупнейшие сельскохозяйственные владения в Латвии, только 11 номинально принадлежали латвийским владельцам.

Следствием открытия рынка для иностранцев стала их медленная экспансия. В этом есть и положительные последствия – привлечение инвестиций и рост производства, и негативные последствия – внедрение монокультуры, негативное влияние на сельские территории.

Уроки Литвы

Другая ситуация в Литве, где иностранцев на рынок земли не допустили.

В 2004 году, после вступления страны в ЕС, правительство одобрило десятилетний мораторий на продажу земли нерезидентам.

Сейчас более 80% литовских земель находится в частной собственности. Почти 9% населения работает в АПК и обеспечивает создание 3,4% ВВП.

Земельный рынок либерализован, однако отношения на нем подкреплены рядом ограничений. Чтобы приобрести аграрные земли, физические лица должны в течение десяти последних лет заниматься сельскохозяйственной деятельностью, минимум три года иметь зарегистрированное фермерское хозяйство или подтвержденное аграрное образование.

Стоимость 1 га земли в среднем составляет $2200.

Бывшие владельцы и их наследники имели преимущественное право на получение своего имущества или соответствующей компенсации. Общая площадь земель, которую могут купить физические лица, не превышает 300 га, юридические лица – 2 тыс. га.

Аграрная сфера Литвы сформирована на основе маленьких фермерских хозяйств, владельцев и производителей. Около 60% хозяйств имеют по 10 га поля. Такая фрагментация отрицательно влияет на производительность в секторе.

Значительных иностранных инвестиций сельское хозяйство Литвы не получает. За год инвестиции в отрасль, включая сектор производства пищевых продуктов и напитков, составляют менее €1 млн или около 5% всех иностранных инвестиций.

Несмотря на все предпосылки для развития, аграрную ситуацию в стране трудно считать успешной. Мировой кризис, сложная процедура регистрации собственности, бюрократия, появление новых игроков и упадок старых привели к тому, что формирование прав собственности, рыночных отношений и консолидация земель до сих пор продолжаются.

Тяжелые условия производства, низкая производительность земель, дорогие ресурсы и оборудование делают литовские продукты неконкурентными по сравнению с импортными.

Задачу по способствованию развитию фермерского уклада и сохранению сельских территорий так и не удалось выполнить при проведении земельной реформы.

Уроки Эстонии

Совсем другим путем пошла Эстония. Переход к новым формам собственности и хозяйствования начался в 1990 году.

Главной целью было восстановить историческую справедливость и вернуть право собственности тем, кто владел землей до 1940 года.

Сейчас в стране доминируют операции аренды. Граждане стран ЕС могут участвовать в операциях купли-продажи земли при условии ее использования в аграрных целях, а граждане других стран могут использовать не более 10 га земель.

Мелкие участки продаются свободно, независимо от гражданства. После вступления Эстонии в Евросоюз дотации и адресная помощь были переданы местным и иностранным производителям в соответствии с размером участка.

Из-за неполной приватизации в Эстонии пользуются популярностью арендные отношения: около 60% земель арендуют аграрные производители.

Аренда между частными собственниками происходит на основе нотариального договора, аренда государственной земли – на долгосрочных условиях в соответствии с кадастровой стоимостью участков.

Арендные отношения в определенных моментах препятствуют развитию рынка, возможности передачи участков в залог. Чрезмерная бюрократизация тоже замедляет развитие земельных отношений. Иностранцам принадлежит лишь 5% участков.

Что в других странах?

Чтобы обезопасить себя, каждое государство продумывает систему ограничений на покупку-продажу с/х земель.

В разных странах специфика таких ограничений отличается. Так, например, в Норвегии и Польше иностранцам нужно получать специальное разрешение.

Помимо стран Балтии аналогичная ситуация в Венгрии и Словакии – покупатель также может быть гражданином Евросоюза или стран Европейской экономической зоны.

В Германии, Финляндии, Нидерландах, Италии необходимо, чтобы покупатель был местным жителем.

При этом в Европе есть страны, где иностранцы имеют такие же права на приобретение земли, как и сами граждане (Германия, Франция, Великобритания, Бельгия, Нидерланды, Люксембург).

Однако наиболее распространенной является практика применения ограничений на собственность и использование земли иностранцами.

Например, в государствах – новых членах ЕС был установлен 7-летний переходный период, в течение которого была запрещена продажа сельхозземель всем иностранцам, включая иностранцев из ЕС.

Конечно, в каждой стране есть и свои "особенности" в этом вопросе.

Например, в Польше иностранцы имеют доступ к рынку, если они в браке с гражданином (гражданкой) Польши и жили в стране последние 2 года, или если они жили в Польше 5 лет, после получения статуса постоянного резидента.

В Болгарии иностранные лица или компании также могут приобрести землю для ведения сельского хозяйства, но только при условии, что они проживают, ведут свою деятельность на территории Болгарии более 5 лет.

В Венгрии действует мораторий на продажу земли иностранцам, а государство всячески регулирует земельные отношения – выкупает у частных лиц, предоставляет ее в аренду.

Действуют ограничения на покупку земли иностранцами и в Молдове. Здесь есть запрет на отчуждение земли иностранцами, однако лица, имеющие двойное гражданство, могут быть собственниками земли. Сейчас обсуждается возможность легализации доступа к земле иностранцам.

Такое же право обсуждается и в Грузии, хотя сейчас нерезиденты могут только унаследовать участок или получить вместе с купленным домом.

В России иностранные граждане и юридические лица, лица без гражданства в учредительном капитале которых доля капитала иностранных граждан более 50%, могут обладать земельными участками с/х назначения только на правах аренды.

В Таджикистане право пользования землями сельскохозяйственного назначения иностранным гражданам и иностранным юридическим лицам не предоставляется.

В общем, ни в одной из стран мира более 10-12% земли иностранные инвесторы не скупили.

Перспективы мирового рынка земли

В последнее десятилетие усилилась тенденция, когда одни страны скупают или берут в аренду сельскохозяйственные угодья на длительный срок, а другие – продают или сдают в аренду.

Специалисты из независимого мониторингового агентства Land Matrix утверждают, что в мире за эти годы более 200 млн га сельхозугодий было продано или отдано в аренду на длительные сроки. Почему?

Большинство стран-покупателей имеют логическую дальновидную стратегическую цель – скупать землю как средство предотвращения будущих проблем продовольственного обеспечения.

Ведь к 2050 году, по данным различных экспертов, человечество ждет острый продовольственный кризис.

Украинские реалии

Сейчас Земельным кодексом Украины установлено, что "земли сельскохозяйственного назначения не могут передаваться в собственность иностранцам, лицам без гражданства, иностранным юридическим лицам и иностранным государствам" (ч. 5 ст. 22).

К иностранным предприятиям приравниваются также предприятия с иностранным капиталом.

Между тем, согласно исследований Land Matrix, иностранный капитал контролирует 2,4 млн га сельскохозяйственных земель Украины. Происходит именно крупномасштабная концентрация земель.

Это не просто заключение договора аренды на земельные участки, в случае Украины – это приобретение или поглощение целых агропредприятий, которые уже располагают тысячами гектаров на арендной основе.

Иностранный капитал контролирует около 10% всех с/х земель страны.

Как пример можно привести покупку в 2018 году саудовской компанией Saudi Agriculturaland Livestock Investment украинского агрохолдинга "Мрия" за $242 млн. В течение двух лет новый владелец планирует инвестировать до $150 млн в новое оборудование, инфраструктуру, агротехнологии и консолидацию земельного банка "Мрии", чтобы вывести ее деятельность на мировой уровень.

Земельный банк "Мрии" планируется расширить до 210 тыс. га.

Создание рынка земли не является самоцелью. Более важные вопросы – в каком формате этот рынок функционирует, кто получает от этого преимущества, как достичь компромисса в интересах всех участников земельных отношений и возможно ли создать оптимальную рыночную модель вообще.

Именно поэтому необходимо абстрагироваться от болезненных внутренних дискуссий и навязанных нам ужасов и определиться в собственных приоритетах.

Экономическая правда