26-12-2018 20:30

Рынок земли в Украине: все мифы и манипуляции

В декабре Верховная Рада в очередной раз поддержала продление моратория на продажу земли.

Основной аргумент сторонников продления моратория – риск потери контроля над украинской землей, а также ее распродажа олигархам или иностранцам. О том, что возможность торговать землей и создание соответствующего рынка приведут к активизации инвестирования в Украине и развитию аграрной отрасли, политики обычно не вспоминают.

Один  из ярких примеров манипулирования на тему земельного моратория – в фактчеке утверждений народного депутата Вадима Ивченко (“Батькивщина”), которые он высказал в апреле этого года на канале ZIK.

НЕПРАВДА

У нас под мораторием всего 26 миллионов гектаров земли из 42-х, то есть – 72%. Не 93%, а 72%. Другая земля продается и покупается

В Украине под мораторием находится 40 млн га сельхозземель или 93,6% всех с/х земель, общая площадь которых в Украине составляет 42,7 млн га (данные Госгеокадастра по состоянию на 01.01.2016).

рынемл

Кроме того под действие моратория подпадают другие виды государственных и коммунальных земель.

МАНИПУЛЯЦИЯ

Последние данные из Государственного реестра прав говорят, что большие массивы земель накопили псевдо, там, восемь фермеров

Похоже, что Ивченко ссылается на статью Михаила Апостола, советника  министра МВД и первого вице-премьера Степана Кубива. В ней эксперт на основании данных Минюста утверждает, что украинскую землю с/х назначения захватили восемь агрохолдингов.

Проблема с этими данными в том, что статистика Минюста – это всего-лишь количество зарегистрированных прав на землю, а не количество участков и площадь земель (за это отвечает Госгеокадастр). Количество зарегистрированных прав является значительно меньшим, чем количество зарегистрированных участков.

Регистраторы вносят в реестр только ту информацию, которую предоставлял владелец. По этому существуют случаи значительных отличий по площадям земель, которые указаны в Реестре прав (то есть данные Минюста) и в Земельном Кадастре (Госгеокадастр).

Данные Геокадастра относительно площади и других характеристик земельных участков являются более точными и полными. Например, в статье Апостола приводится информация по 217,8 тыс. участков. Это всего-лишь 1% от общего количества участков, согласно сведениям Кадастра. При этом общая площадь этих участков равна 3,7 млн га. Это составляет 8.5% от площадей, которые зарегистрированы в Кадастре, и 8.8% от объема сельхозземель в Украине. Опираться на такие данные довольно сложно.

Относительно наибольшей группы землевладельцев (более 500 га) – указанные самые крупные 8 участков, находящиеся в собственности у фермеров, в среднем имеют размер  62 тыс. га. Это равно площади среднего района в Украине и выглядит абсолютно невероятно: цельных участков сельхозназначения такого размера в Украине просто не существует. Обычно размер поля как единого массива находится в диапазоне 20-70 га. Существуют одиночные случаи в диапазоне 200-500 га, однако больше – это фантастика.

Это говорит о том, что опираться на такие данные не следует.

НЕПРАВДА

Мы не сможем поднять арендную ставку для людей, поскольку вся земля уже или в аренде, или во владении. Это значит, что будущий покупатель будет обязан выполнить договоры аренды. Средний договор аренды – от 15 до 49 лет. Мы этот круг не разорвем, пока не изменим закон об аренде земель, где скажем, что новый покупатель имеет право распоряжаться так, как он хочет.

Одним из основных факторов, который влияет на стоимость аренды, является прибыльность предприятия. Более прибыльные предприятия способны платить более высокую арендную плату и благодаря этому имеют возможность получать больше земли в аренду. Это происходит в любом случае и без моратория, хотя довольно медленными темпами.

Например, по сведениям Геокадастра, в 2015 году стоимость аренды в среднем за 1 га составляла 32 дол. США, в 2016 году – 37 дол. США, и 50 дол. США в 2017 году. Отмена моратория создает стимул более способным сельхозпредприятиям инвестировать в продукцию с более высокой добавленной стоимостью, получить кредит под залог земли для повышения продуктивности производства. Все это даст возможность получать более высокие прибыли и, таким образом, платить более высокую арендную плату владельцам земли. Конкуренция за лучшие участки будет повышаться.  

По статистике Минюста, каждый год перезаключается около 1 млн договоров аренды. Средний срок аренды составляет приблизительно 8 лет (а не 15-49 лет), то есть каждый год заканчивается действие 1/8 количества договоров (это 4,7 млн договоров за данными Геокадастра) – приблизительно 587 тыс договоров (а это 2 млн га соответственно). Как раз во время такого перезаключения и происходит смена условий, если производитель хочет оставить участок в своей обработке, а не отдать конкуренту.

рынземл

НЕПРАВДА

Если рынок запустить сегодня, он начнет функционировать только через 25 лет

Если рынок можно запустить сегодня, то, соответственно, и действовать он будет начиная с сегодня – то есть с момента первой транзакции. Банкам и другим участникам рынка необходимо будет адаптироваться, разработать и внедрить инструменты кредитования под залог земли, однако процесс адаптации не должен занять более 3-6 месяцев.

Более того, рынок функционирует даже сейчас: 2,7 млн га сельхозземель свободно покупаются и продаются (земли для ведения личного сельского хозяйства, для садоводства, огородничества). По данным Минюста, каждый год происходит около 50 тысяч транзакций. К тому же происходят транзакции на теневом рынке для подмораторийных земель, хотя владельцы таких земель не получают рыночную цену за свою собственность именно из-за моратория.

НЕПРАВДА

Почти 8 млн га в теневом обороте. Пока мы тут не наведем порядок… Для чего делался мораторий? Чтобы принимать земельные законы и внедрять их. Однако за 5 лет Верховная рада сделала всего-лишь один земельный закон. То же самое было 25 лет до этого. Потому что Верховная рада не принимает соответствующего земельного законодательства и не проводит соответствующую земельную реформу. Почему? У меня более 107 земельных законов, только один поставили и он прошел – “Про відумерлу спадщину”. Один поставили в повестку дня. Это значит, что у руководства государства нет политической воли, чтобы принимались земельные законы на благо людей.

Непонятно, какие земли скрываются за показателем в 8 млн га. Возможно имеется ввиду государственная земля, из которой только 25% зарегистрировано в Государственном земельном кадастре, а остальная является широким полем для коррупционных и теневых схем.

Но, на самом деле, наличие теневого оборота непосредственно связано с существованием моратория. Как это всегда происходит на любом рынке, где есть запрет - там появляется теневой рынок.

Вопрос урегулирования законодательной базы относится к компетенции народных депутатов, для этого их и выбирали. И если Рада не смогла за много лет навести порядок в земельном законодательстве, то выходит, что мораторий этому не способствует. Свободный оборот земли создаст больший спрос на урегулирование законодательства.

Относительно законопроектов, которые инициировал Вадим Ивченко, то всего-лишь в 32 законопроектах, инициированных депутатом, упоминался вопрос земли. Вместе с тем принят был только один из них – “Про відумерлу спадщину”.

МАНИПУЛЯЦИЯ

Если бы Запад по-настоящему хотел вводить в Украину инвестиции, то у нас достаточно предприятий, которые требуют переоснащения. Имеем достаточно предприятий и достаточно отраслей, куда можно было бы запустить дешевые кредиты для внедрения инноваций и переоснащения.

В вопросе отмены моратория на данный момент идет речь не столько об иностранных инвестициях, сколько о большом внутреннем инвестиционном потенциале. Например даже сейчас в Земельном кодексе Украины прописано, что иностранцы не могут получать в собственность земли сельхозназначения.

Получается парадоксальная ситуация, когда основной проблемой для малых и средних сельхозпроизводителей является доступ к финансам, однако они не могут использовать свой основной актив (землю) для получения такого доступа.  По опыту США, например, объем кредитования под залог сельхозземель составляет около $90 млрд, или $246 в расчете на 1 га сельхозземель. В масштабах Украины это могло быть около $10 млрд. Конечно сначала Украина не может претендовать на такой объем инвестиций, но это тот потенциал, который фактически лежит под ногами и не используется. Для сравнения,  весь кредитный портфель всех коммерческих банков составлял только лишь $21 млрд по состоянию на 01.10.2017 г.

ПРАВДА

Ко мы начинали диалог по обороту земли, было 150 га в одни руки. Потом 200 га, сегодня читаю 300. Я не понимаю, где обоснование – почему 150, почему 200, почему 300?

Разные показатели ограничения продажи земли в одни руки действительно звучали – и обоснования этих показателей действительно не было.

200 га в одни руки планировалось установить правительственным  законопроектом «Об обороте земли». О таком ограничении в своем интервью рассказывал первый заместитель министра аграрной политики и продовольствия Максим Мартинюк. Правда, какого-то экономического обоснования он не предоставил.

Вместе с тем в законопроекте №5535 «Об обороте земли» предлагается установить ограничение в 500 га. Обоснование отсутствует.

Что касается  150 га, то такого показателя не было ни в одном из законопроектов, которые относились бы к рынку земли.

ПРАВДА

Пока  команда президента будет проводить политику поддержки, бюджетной поддержки двум компаниям… Как это было в прошлом году – 2 млрд грн отдали 2 компаниям из 4 млрд грн. А 2 млрд всем остальным. У нас 51 тыс. предприятий. <…> Пока будет такая политика президента, мы не сможем обеспечить развитие маленьких и средних хозяйств.

По сведениям издательства “Экономическая Правда», за время действия программы по распределению дотаций – март-октябрь 2017 года – из бюджета выплатили 3,9 млрд грн из 4 млрд грн запланированных дотаций. 48% этих дотаций получили два холдинга – «Мироновский хлебопродукт» Юрия Косюка и «Укрлендфарминг» Олега Бахматюка. Первый получил 1,4 млрд грн, а второй 517 млн грн.

Хотя, насколько это политика президента, трудно сказать, так как механизм дотаций был прописан правительством в соответствующем постановлении.

МАНИПУЛЯЦИЯ

Я по натуре человек, который хочет справедливости. Это когда те, кто хотят продать землю, – они ее продали. Мы за то, чтобы эти земли аккумулировали общины. То есть выкупили общины и отдали тем, кто будет на них работать. Фактически это снятие моратория в пользу территориальных общин и государства. Но это не так, о чем говорят наши коллеги, когда мы будем делать свободный оборот земли, а при этом я уже говорил – свободный оборот не может быть при нынешних договорах аренды, которые нужно выполнять. Средние договора аренды – от 15 до 49 лет.

Предложение  заставить общины выкупить земли у их владельцев выглядит достаточно странно. Во-первых, по какой цене? Во-вторых – за какие средства? (не все территориальные общины будут иметь финансовые возможности выкупать землю). В-третьих – зачем вообще создавать прокладку между продавцом и покупателем в виде общины, если они могут составить договор напрямую? Если это инструмент для дохода общины – то есть купить дешево по установленной государством цене и продать желающим дорого, – то на этом теряют как покупатель, так и продавец. Неясно, зачем они должны нести убытки только для того, чтобы местная власть на этом заработала. К тому же это очередное вмешательство власти в процесс продажи земли создает огромные коррупционные риски.

Что касается срока аренды, то мы уже излагали выше, что средний срок составляет 8 лет.  

Впрочем, Вадим Ивченко не единственный политик, который выступает за сохранение моратория, но приводит не очень убедительные аргументы.

VoxCheck собрал мифы, которые разные политики распространяли на эту тему, и опроверг их.

Миф №1. Во многих странах сельхозземля принадлежит государству. Украина также должна пойти этим путем

МАНИПУЛЯЦИЯ

Они (последователи идеи снятия моратория – прим. ред) уже влили в мозги людей, что распродажа земли это последнее счастье украинцев. Однако приведу вам несколько цифр. В Канаде, которая считается одной из мощнейших аграрных стран, 92% с/х земли в государственной собственности.. В Израиле 91% с копейками с/х земли в государственной собственности. <…> в Украине уже осталось 21%. Все остальное или распаевано, или в тени разграблено. Сегодня на грани угрозы национальной безопасности стоит вопрос массовой распродажи сельскохозяйственной земли, - Юлия Тимошенко (26/06/2017).

Что касается Канады. На самом деле более 60% канадских сельхозземель принадлежат частным фермерским компаниям, которые эти земли обрабатывают. Еще 22% с/х земли фермеры арендуют у частных владельцев и 13% – у государства. Но дело в том, что в Канаде только 7,2% всей земли пригодны для выращивания культур. Поэтому из всей канадской земли фермерам принадлежит около 6%.  

Число, которое называет Тимошенко (92%) – это общий объем земель, которым владеет государство. В него входят как сельхозземли, так и земля, непригодная для фермерства.

Что касается Израиля. Тимошенко опять говорит об общем количестве земли в государственной собственности, а не сельхозземлю. В любом случае более 90% земли в этой стране на самом деле принадлежит государству вместе с с/х участками (отдельно по сельхозземле сведений мы не нашли).

Что касается Украины - статистика правильная.

Что касается идеи снятия моратория. Тимошенко манипулирует, когда сравнивает Украину и те страны, где большим объемом земли владеет государство. В Украине уже так случилось, что большое количество людей получили земельные паи, но теперь они не могут использовать свое право распоряжаться ею. Если бы Украина захотела вернуть эту землю себе, то государство должно бы было выкупить ее у людей по рыночной цене. Которая, к слову, неизвестна: рынка земли нет.

Те, кто говорят, что в Украине не вводится рынок земли, потому что нет соответствующего законопроекта, лгут.

Миф №2. Украинская земля – уникальная и должна стоить десятки тысяч долларов

НЕПРАВДА

К слову, вся украинская земля 42 млн га по реальным высоким рыночным ценам стоит 3,5 триллиона евро, это 40 лет ВВП страны, - Юлия Тимошенко (26/06/2017).

Украинская земля действительно очень урожайная, а по данным Мирового Банка на Украину приходится около 30% мировых запасов чернозема. Однако она не настолько уникальна, чтобы стоить 3 триллиона евро. Расчеты Тимошенко базируются на завышенной цене земли – $83,3 тыс/га. На самом деле наивысшая цена за гектар земли в ЕС – на Мальте и в Нидерландах: до $60 тыс/га. Тогда как в большинстве западноевропейских стран цены колеблются от $15 тыс до $30 тыс/га, а в Восточной Европе от $1 тыс до $5 тыс/га.

По разным оценкам, гектар украинской земли в зависимости от региона может стоить от $1 тыс до $10 тыс. Таким образом, вся украинская сельхозземля будет стоить от $42 млрд до $420 млрд.

Миф №3. Украинскую землю купят иностранцы или олигархи, и ничего не останется фермерам

ПРЕУВЕЛИЧЕНИЕ

Наши черноземы достанутся или олигархам и ФПГ, или транснациональным корпорациям, - Виктор Медведчук (04/03/2016)

МАНИПУЛЯЦИЯ

А теперь власть еще и землю хочет у людей забрать, разрешив ее продажу иностранцам, - Олег Ляшко, 28.06.2017 в Facebook.

ПРЕУВЕЛИЧЕНИЕ

На период продажи будет искусственно снижена цену на пай, что даст возможность олигархам за копейки приобрести землю…, -  ВО «Батьківщина», “Останови разворовывание земли»

Инвестиции в землю – как и какие-либо другие – зависят от инвестиционной привлекательности страны. Делать долгосрочные инвестиции в воюющую страну с непонятной системой налогообложения, коррупцией, дискредитированной судебной системой – сомнительное удовольствие для иностранных инвесторов. Кроме того, Земельный кодекс ограничивает круг покупателей земель с/х назначения - ее могут покупать только украинцы и украинские компании.

Что касается олигархов, то такой риск на самом деле есть. Однако активы ТОП-100 самых богатых украинцев в 2017 году составили $26,7 млрд, а оценочная стоимость 27 млн га земель под мораторием, принадлежащих людям (которую они теоретически могли б продать) – от $27 до $270 млрд. То есть олигархам придется продать весь свой бизнес, чтобы скупить всю Украину. Но есть вопрос – нужно ли это олигархам? И захотят ли собственники земель распродавать всю землю? По данным USAID Агроинвест пока только от 7 до 11% владельцев готовы к продаже.

Миф №4. Свободный рынок земли приведет к распространению ГМО продуктов в Украине

МАНИПУЛЯЦИЯ

Разрешение на продажу земли будет сопровождаться упрощением правил для производства ГМО в Украине. Такие культуры требуют меньше ухода, следовательно, уменьшится потребность в рабочих руках - ВО «Батькивщина»

Закон об обращении с/х земель не имеет никакого отношения к обращению ГМО, для этого есть другие законодательные акты. Ожидается, что отмена моратория наоборот увеличит количество рабочих мест на селе, преимущественно в малых фермерских хозяйствах, поскольку покупательная способность владельцев земли возрастет.

Миф №5. МВФ больше не требует снятия моратория на продажу земли, потому что украинцы против

МАНИПУЛЯЦИЯ

То, что нам удалось (" Батькивщине "- прим. ред) в стране поднять на высокий уровень дискуссию по поводу того, что нельзя продавать землю сельскохозяйственного назначения, и потому что было собрано более 2 миллионов подписей, МВФ вынужден был отозвать свою позицию по открытию рынка земли в Украине, - Иван Крулько. (21.07.2017)

Правда ли “Батькивщина” собрала  2 млн подписей людей против снятия моратория – проверить тяжело.  Но МВФ точно не отказывался от своего требования. Летом 2017 года официальный представитель МВФ Уильям Мюррей отметил, что принятие решения касательно открытия  рынка земли можно отложить для достижения консенсуса между правительством и фондом. Но требование это до сих пор прописано в меморандуме.

Нужно ли Украине выполнять требования МВФ?