05-09-2017 11:32

Рынок недвижимости Украины: строительный бум или мыльные пузыри?

В последние годы в Киеве возводится рекордно много нового жилья. В прошлом году новое предложение составило более 20 тысяч квартир. В первом полугодии 2017 построено еще около 16 тысяч квартир, что является максимумом с начала 2000-х.

Хорошо это или плохо, учитывая ограниченность платежеспособного спроса? И уместно ли говорить о пузыре на рынке недвижимости? Что собой сегодня представляет отечественный рынок недвижимости?

Об этом шесть тезисов руководителя отдела разработки макропруденциальной политики Национального банка Украины Натальи Задерей.

1. Пузырьки появляются под влиянием большого спроса. В Украине ценового пузыря нет, в отличие от многих стран Восточной и Центральной Европы, Скандинавии, где кредиты дешевые, а нового жилья строится мало. У нас эта проблема была в 2008 году, когда цены даже на однокомнатные хрущевки достигли заоблачных высот.

2. Сейчас ситуация на самом деле противоположная. Есть немало признаков избытка предложения жилья. Количественно оценить этот избыток невозможно – в Украине застройщики не отчитываются о продажах квартир. В некоторых странах статистику продаж собирают центробанки (например, в Польше). И, судя по опыту стран с надежной статистикой, наличие на рынке десятков тысяч непроданных квартир отнюдь не означает коллапса экономики или рынка недвижимости.

Избыток предложения – это риск только для отдельных слабых застройщиков и инвесторов сомнительных проектов, но не для финансовой стабильности и экономики в целом, так как банки задействованы в финансировании строительства минимально. Хотя ипотечное кредитование существенно оживилось в 2016-м и продолжает расти в этом году, объемы ипотеки сравнительно небольшие – около 1 млрд грн в год – и почти не влияют на спрос. Это видно из отчета о финансовой стабильности (стр. 28).

3. Довольно вероятный сценарий развития событий в секторе строительства – ажиотаж спадет сам по себе. Застройщики поймут, что рынок насыщен, и спрос не разогреть ни агрессивной рекламой, ни уменьшением площади квартир. Привлекательных земельных участков остается все меньше. А дома с автозаправками вместо детских площадок во дворе будут устраивать лишь крайне неприхотливых инвесторов.

Наконец, привлекательность жилья как инвестиционного инструмента нивелируется стабилизацией банковской системы и возможностью инвестировать за границу на основе электронных индивидуальных лицензий. И, конечно, высокими коммунальными тарифами и налогом на недвижимость.

Некоторые застройщики, возможно, не смогут достроить начатые объекты и будут продавать их конкурентам. При неблагоприятном стечении обстоятельств возможно появление долгостроев. Но это никак не системный кризис рынка жилья.

4. Застройщики пытаются стимулировать продажи с помощью ипотеки. Но кредитование восстанавливается медленно, и искусственно стимулировать его развитие в нынешних условиях опасно. Как минимум потому, что при избыточном предложении дополнительные средства приведут не к увеличению объемов строительства, а к росту цен.

Кроме того, нужно разобраться с ужасным наследием ипотечного бума прошлого десятилетия. Принять законопроект 4004-д, призванный отменить мораторий на взыскание залогового имущества валютных заемщиков, создать кредитный реестр. Все эти меры будут стимулировать развитие рынка ипотеки гораздо лучше, чем административные меры или очередная "государственная помощь".

5. В активном строительстве есть свои преимущества. Стимулируется развитие смежных отраслей, создаются рабочие места, снижаются риски возникновения пузырей в будущем, когда спрос возрастет благодаря экономическому росту и ипотеке. Поэтому административные меры в виде моратория на новое строительство неуместны. Но городская власть не должна допускать незаконного строительства.

6. Важно, чтобы развитие ипотеки способствовало доступности жилья и росту количества сделок, а не росту цен в так называемых "спекулятивных зонах". Поэтому всем большим и малым городам нужно наконец заняться долгосрочным урбанистическим планированием.

Вместо того, чтобы уплотнять центральные и спальные районы новостройками, необходимо строить новые кварталы на окраинах городов, расширять границы населенных пунктов, прокладывать туда дорогу и развивать инфраструктуру.

Тем временем в Польше растет спрос на недвижимость. Чаще всего польскими квартирами интересуются украинцы.

В Минюсте предлагают объединить Государственный земельный кадастр и Госреестр имущественных прав на недвижимое имущество.