15-03-2017 17:08

Инвестиции: купить недвижимость в США

Цены на недвижимость в США медленно, но уверенно растут.

По данным американского портала Zillow, в период с января 2016 года по январь 2017 года средняя стоимость недвижимости в США выросла на 7,2% и составляла $195 300. Прогноз Национальной ассоциации риэлторов (NAR) до января 2018 года – рост еще на 3%.

Эксперты считают, что некоторая неопределенность на рынке недвижимости США, связанная с результатами выборов, явление временное, а потому на перспективу ситуация будет развиваться по сценарию высокого спроса. И хотя в минувшем году в стране были построены 1,162 млн новых объектов, проблема нехватки жилья остается актуальной.

Эксперты рынка прогнозируют, что даже при выполнении плановых показателей по строительству на 2017 год (1,242 млн единиц нового жилья), цены на недвижимость сохранят тенденцию к росту.

Инвестируем в жилье

Главный залог успеха в вопросе инвестирования в недвижимость – выбор города, где есть стабильно высокий показатель потенциальных арендаторов.

Эксперты рынка недвижимости считают, что для этого лучше всего годятся:

- Остин, штат Техас - здесь 42% населения живут в арендованном жилье при средней стоимости услуги $1216 в месяц;

- Лас-Вегас, штат Невада - 47% населения арендуют жилье, средняя ставка аренды составляет около $1084;

- Модесто, штат Калифорния – 43% жителей живут в арендованной недвижимости при средней ставке аренды в $1218 в месяц.

Также в числе привлекательных с точки зрения инвестиций в недвижимость, по данным экспертов национального рынка, считаются города Фейетвилл (штат Арканзас), Риверсайд (Калифорния), Сейлем (Орегон), Сан-Антонио (Техас) и Финикс (Аризона).

Арендованное жилье в этих населенных пунктах пользуется популярностью у более чем 30 процентов населения при средней ставке аренды $891 в месяц.

Как клочки бумаги превращаются в деньги, или Инвестиции в марки

Также выгодными для получения стабильного рентного дохода считаются Сан-Франциско, Лос-Анджелес, Окленд, Бостон и Нью-Йорк.

аренда, недвижимость в США

Ситуация по регионам

Нью-Йорк

Средняя стоимость недвижимости: $384 202

Средний доход от аренды: $1266

Нью-Йорк, недвижимость в США

Все пять районов города - Манхэттен, Бруклин, Квинс, Бронкс и Стейтен-Айленд – предлагают жилье на любой вкус и кошелек.

Самую дешевую недвижимость можно купить в Восточном Гарлеме. Приличную студию здесь можно приобрести за $160 000. Однако сомнительная слава района делает такую инвестицию ненадежной.

Жилье площадью около 30 кв. м в историческом районе Челси на острове Манхэттен обойдется в сумму около $390 000 и приносить ежемесячный доход в размере $3500.

В Бруклине можно купить объект чуть больший по габаритам за сравнительно меньшую цену, однако и ежемесячная рента будет в среднем на тысячу долларов меньше.

А вот цены на недвижимость на Пятой авеню стартуют от $1,5 млн.

Майами (штат Флорида)

Средняя стоимость недвижимости: $232 449

Средний доход от аренды: $1149

Майами

Рынок недвижимости Майами считается одним из самых активных, здесь спрос на жилье поддерживают представители самых разных социальных слоев – от успешных бизнесменов до студентов.

Самое дешевое жилье в Майами можно купить в эмигрантских районах. Однако, как и в случае с Гарлемом, слава района делает инвестиции в объекты тут не самыми привлекательными и надежными.

Например, в районе Литл Хайти, где проживают иммигранты из Гаити и других стран Карибского бассейна, квартиру можно купить за сумму до $70 000, но сдать ее в аренду может стать непростой задачей из-за неблагоприятной криминогенной остановки.

В то же время жилая недвижимость в безопасном районе рядом с океаном потянет как минимум на $330 000-400 000.

Стоимость вилл стартует от $2 млн.

Лос-Анджелес (штат Калифорния)

Средняя стоимость недвижимости: $487 716

Средний доход от аренды: $1271

Лос-Анджелес

Лос-Анджелес

В зависимости от качества объекта жилая недвижимость в городе ангелов – квартира с двумя спальными – обойдется в сумму от $200 000 до $350 000).

Однако цены на жилье в этом городе стабильно растут и по прогнозам экспертов в текущем году увеличатся еще на 2%.

Чтобы стать владельце хорошего таунхауса в Беверли-Хиллз придется отдать не менее $1,3 млн.

Жилье в престижном Бель-Эйр обойдется значительно дороже – цены держатся в пределе $4 млн.

При сравнительно высоких ценах на недвижимость в Лос-Анджелесе – такая инвестиция считается весьма удачно, учитывая высокий спрос на аренду жилья и среднюю месячную ставку аренды в $2500-3000.

Сан-Франциско

Спрос на недвижимость в городе стабильно высок, однако инвестиции в нее – не лучшая идея. При высокой стоимости жилья, средняя месячная арендная ставка – сравнительно невелика.

Так, цены на недвижимость в среднем по округу держатся на высоком уровне - в среднем не менее $700 000, но такой объект будет приносить в среднем порядка $1000 рентной платы в месяц.

Неотъемлемая часть Сан-Франциско - Кремниевая долина. Дом в негласной столице долины - Сан-Хосе – обойдется в $829 792, что в разы выше, чем в среднем по США.

Сан-Франциско

Города с наибольшим потенциалом роста цен на жилую недвижимость:

Даллас (штат Техас)

Средняя стоимость недвижимости: $233 000

Эксперты рынка прогнозируют, что в течение ближайших трех лет цены на недвижимость в этом городе вырастут на 31%.

Джэксонвилл (штат Флорида)

Средняя стоимость недвижимости: $225 000

Этот город эксперты рынка также называют в числе наиболее привлекательных с точки зрения инвестиций в недвижимость. В городе растет численность населения и рабочих мест, что позволяет экспертам прогнозировать рост цен на жилье в ближайшие три года на 30%.

Орландо (штат Флорида)

Средняя стоимость недвижимости: $219 000

Прогноз роста стоимости на ближайшие три года: +28%

Сиэтл (штат Вашингтон)

Средняя стоимость недвижимости: $416 000

Прогноз роста стоимости на ближайшие три года: +26%

Солт-Лейк-Сити (штат Юта)

Средняя стоимость недвижимости: $277 000

Прогноз роста стоимости на ближайшие три года: +25%

Сиэтл

Тонкости совершения сделки

Для иностранцев существует ряд ограничений на владение недвижимостью в Америке, но для тех, кто приобретает жилье для последующей сдачи в аренду, они незначительны.

На федеральном уровне на нерезидентов распространяется лишь несколько ограничений (например, о покупке иностранцами сельскохозяйственных земель или Закон штата Оклахома о невозможности приобретать земли иностранцами).

Купить недвижимость в Болгарии

Каждый этап имеет свои тонкости процедуры покупки недвижимости.

Иностранцам для такого дела проще нанять агента - его услуги будут стоить около 6% от стоимости недвижимости. Эти расходы берет на себя продавец.

Покупатель должен оплатить титульное страхование (0,5-1%) и реестровые пошлины (0,2-0,5%).

Расходы на юридическое сопровождение делятся поровну между продавцом и покупателем (по 0,5-1%). При продаже необходимо оплатить налог на переход права собственности (1-1,425%) и комиссионное вознаграждение агенту (около 6%, но точный размер оговаривается индивидуально).

При этом налог на переход права собственности или так называемый Передаточный налог в пяти штатах – Миссисипи, Миссури, Нью-Мексико, Северная Дакота и Вайоминг – не применяется вовсе.

Беверли-Хиллз

Налогообложение американской недвижимости

Нерезиденты обязаны платить подоходный налог с дохода, полученного на территории США.

Федеральный подоходный налог рассчитывается по прогрессивной шкале и, в зависимости от уровня дохода, имеет ставку от 10% до 39,60%.

Также существуют налоги штатов, ставки которых в каждом штате различны, например, в штате Нью-Йорк этот налог варьируется от 4% до 8,82%. Нерезиденты обязаны уплачивать налог с дохода от аренды как на федеральном, так и на уровне штата, где этот доход получен.

При продаже недвижимости, которая была в собственности более года, продавец обязан уплатить налог в размере 20%, если же срок владения объектом составляет менее 12 месяцев, то сделка считается инвестиционной и подлежит налогообложению как стандартный подоходный налог (до 39,6%). Но под руководством грамотного специалиста по налогообложению сумму налога можно уменьшить.