30-05-2016 21:43

ОСМД, или Чего ждать от жилищной революции?

1 июля Украина откроет новую страничку своей жилищной истории. Традиционные ЖЭКи с их методами работы канут в лету, а их место займут ОСМД.

Что такое ОСМД?

Согласно Закону Украины "Об объединении совладельцев многоквартирного дома": объединение совладельцев многоквартирных домов, или ОСМД - это юридическое лицо, созданное собственниками квартир и/или нежилых помещений многоквартирного дома для содействия использованию их общего имущества и управления, содержания и использования совместного имущества.

Их собственностью станут не только квартиры, но и все домовое и придомовое имущество – лестничные площадки, чердаки, подвалы и дворы.

В соответствии с Законом Украины "Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме", вступившим в силу 1 июня 2015 года, в многоквартирных домах, в которых не создано ОСМД и не принято решение об управлении домом, с 1 июля 2016 года исполнительный орган местной власти назначит управителя – управляющую компанию, которая займет место ЖЭКов.

Что такое управляющая компания?

Управляющая компания — частная фирма (или физическое лицо-предприниматель), основная функция которой — посредничество между собственниками жилья и теми юридическими и физическими лицами, которые предоставляют коммунальные услуги. В ее функции входит заключение договоров на вывоз мусора, уборку придомовой территории, поставку , горячей и холодной воды, света и с исполнителями различных ремонтных или профилактических работ. Плату за эти услуги и работу управляющий предъявляет собственникам жилья в виде именных платежек.

Как создаются ОСМД?

В одном многоквартирном доме может быть создано только одно ОСМД — юридическое лицо, имеющее печать, расчетный счет в банке и другие реквизиты.

Необходимо провести учредительное собрание, которое может созвать инициативная группа, состоящая как минимум из трех собственников квартир или нежилых помещений. За 14 дней до даты проведения собрания нужно оповестить жильцов письмом с вручением каждому совладельцу под расписку либо разослать рекомендованные письма.

Госрегистрация ОСМД осуществляется согласно порядку, установленному законом для регистрации юридических лиц, плюс Порядок госрегистрации ОСМД, утвержденный постановлением Кабмина №1521 от 11 октября 2002 года.

Для регистрации нужно обратиться в исполнительный орган власти по месту нахождения дома, в котором создается объединение. При этом на руках у человека, уполномоченного на регистрацию объединения, должен быть полный пакет документов, среди которых оригиналы протокола учредительного собрания, устава, список членов ОСМД с их подписями и другие.



Право за большинством

Принимая во внимание то, что один многоквартирный дом — это одно ОСМД,  с решением о создании объединения, принятым большинством, придется смириться.

В законе этот вопрос четко прописан: "решения общих собраний, принятые согласно уставу, являются обязательными для всех совладельцев".

Но как отмечает управляющий партнер ЮФ Lex Associates Иван Трофименко,  легитимными считаются решения жильцов, принятые ¾ голосов.

«При этом голоса считаются согласно квадратным метрам, а не из расчета один собственник – один голос. Поэтому для проведения собрания следует взять извлечение из реестра прав на недвижимое имущество и подсчитать общую площадь квартир и нежилых помещений в доме. Именно от такой общей площади и надо набрать ¾ голосов. Если в доме более 50% квартир принадлежит одному лицу, например, застройщику, то автоматически включается правило – один собственник – один голос. И еще - извлечение лучше брать у нотариуса, а не самостоятельно из реестра», - рассказал эксперт в интервью сайту strana.ua.

Издержки самостоятельности

После регистрации сообщество жильцов само сможет решать, как распоряжаться домом – либо обслуживать его собственными силами, распределяя расходы на всех проживающих, либо выбрать стороннего подрядчика и платить за услуги ему. И все же украинцы не спешат объединяться в ОСМД. По данным Министерства регионального строительства, их в нашей стране зарегистрировано всего порядка 15 тысяч. Госстат дает цифру в 17,5 тысяч. А многоквартирных домов по стране  насчитывается более 100 тысяч.

Как разъяснила непопулярность ОСМД координатор жилищно – коммунальных программ гражданской сети «Опора» Татьяна Бойко, во-первых, далеко не все примеры самоуправления оказались удачными. В прессе периодически появляются сообщения о недобросовестных руководителях сообществ, набравших кредитов под залог общественного имущества.

Во-вторых, ОСМД не везде любят местные власти, нередко им ставят палки в колеса, к примеру, пытаются лишить статуса неприбыльных организаций.

В-третьих, сообществам, которые управляют домом сами, не всегда удается договориться с поставщиками воды, тепла и электричества о выгодных условиях, что чревато для жильцов увеличенными платежками.

Чтобы минимизировать риски, юрист фирмы «Астерс» Виктория Демиденко советует внимательно отнестись к составлению устава ОСМД: детально прописать механизм контроля за деятельностью главы правления, запретить ему брать кредиты без согласия общего собрания совладельцев, уйти от безналичных расчетов, предусмотреть санкции для жильцов дома, которые не платят взносы и т.д.

Также сообществу жильцов придется оформлять право собственности на придомовой земельный участок и уплачивать земельный налог, который, на данный момент, зачастую не оплачивается. Отдельной проблемой станет сбор средств на капитальный ремонт дома.

Можно переложить эти хлопоты на плечи сторонних управляющих компаний. И тут опять встает денежный вопрос. Татьяна Бойко подсчитала, что в отечественных условиях действует следующее правило: чем меньше квартир в доме, чем он старее, тем невыгоднее переводить его на самообслуживание. Управляющая компания, работающая сразу с несколькими объектами, сможет минимизировать тарифы.

К примеру, в Польше 5% домов обслуживаются через ОСМД, остальные – через наемные управляющие компании. Но у нас разительной разницы в платежках все равно добиться не удастся. Частных управляющих компаний в Украине пока не так много, чтобы конкуренция заставила их снижать расценки. Кроме того, вход в этот бизнес для потенциальных инвесторов слишком дорогой, так как нет возможности получить дешевые кредиты. Следовательно, они попытаются отбить затраты за счет клиентов.

Что будет с коммунальными тарифами?

Порядок обслуживания дома, выбор обслуживающей компании, равно как и сам размер тарифов за потребляемые жильцами коммунальные услуги, устанавливаются исключительно на общем собрании совладельцев.

«Все зависит от конкретного дома и запросов его жильцов. Если они, скажем, будут собирать деньги в «аварийный фонд» или захотят разбить во дворе ландшафтный парк, то платить будут однозначно дорого. Но если речь идет об обслуживании в штатном режиме, аналогичном тому, которые предоставляют ЖЭКи, то сумма в платежках однозначно будет меньшей.

К примеру, у нас дома с ОСББ платят за обслуживание придомовой территории 1,41 грн./кв.м, а «жэковские» - 3,85 грн./кв. м. В итоге за двушку площадью 50 кв. м в первом случае нужно отдать 70,5 грн., а во втором – 192, 5 грн. в месяц», - приводит пример представитель ассоциации ОСМД «Лучане» Юлия Сабатюк.

Дело в том, что, по мнению независимых экспертов, расценки ЖЭКов завышены, как минимум, на треть. В итоговую сумму, которая отражается в платежке, входят нормативные расходы на 17 услуг (начиная стандартной уборкой и заканчивая дезинсекцией и дератизацией), но это не значит, что все они предоставляются жильцам.

В таких условиях действительно может быть ситуация, когда власти будут заинтересованы в навязывании жильцам своих управляющих компаний, которые будут предоставлять услуги жильцам еще дороже, чем ЖЭКи. Так что, чем быстрее жильцы озаботятся созданием собственного ОСББ тем лучше.

Кто заплатит за ремонт?

Подвешенным остается и вопрос списания балансового имущества – тех самых чердаков, подъездов и лифтов, ремонт которого может лечь непомерным грузом на кошельки рядовых украинцев. Минрегионстрой представил порядок такого списания еще в начале нынешнего года, но правительство его пока не утвердило. А пока нет понятных правил передачи имущества жильцам, государство, скорее всего, будет вынуждено и дальше заботится о многоэтажках.

Учитывая, что в ремонте сейчас нуждается порядка 70% украинских домов, а ремонт среднестатистической хрущевки стоит 5 млн. грн., девятиэтажки – 10 млн. грн., максимально долго тянуть время, возможно, лучший выход для украинцев, проживающих в старых домах. Хотя, как предупреждает Виктория Демиденко, «по законодательству, каждый совладелец имеет обязательства по надлежащему содержанию дома, его реконструкции, текущему и капитальному ремонту, а также несет ответственность за вред, причиненный ненадлежащим выполнением таких обязательств. При этом наличие или отсутствие ОСМД или управляющей компании никак не влияет на указанные обязательства и ответственность совладельцев». 

Что будет с текущими долгами жильцов перед ЖЭКами?

Долги владельцев отдельных квартир не переходят в долги ОСББ, они остаются долгами перед ЖЭКом на основании ранее заключенного между владельцем квартиры и ЖЭКом двустороннего договора.

Коррупционные риски

Как утверждает юрист ЮКК "Де-юре" Андрей Павлишин, наряду с автоматической передачей многоквартирных домов управляющим компаниям возможно появление и коррупционных схем, которые в конечном итоге могут привести к повышению тарифов на жилищно-коммунальные услуги.

"Есть большой риск того, что сособственники многоквартирного дома так и не решатся создать ОСМД, и не передадут его управляющей компании, а потом местные власти назначат "карманную" управляющую организацию, которая не будет иметь собственного штата сотрудников, а все работы будет осуществлять по договору субподряда с бывшим ЖЭКом, но добавляя к счетам свои 20-30% процентов "за управление", - цитирует Павлишина 112.ua.

По его словам, в силу инертности нашего населения и проживания в многоквартирных домах большого количества пенсионеров, которые кроме ЖЭКа не признают никого, история с управляющими компаниями пойдет именно по такому сценарию. При этом качество услуг останется на таком же низком уровне, как и сегодня, а их стоимость возрастет.

Согласен с юристом и директор аналитического центра "Институт города" Александр Сергиенко, отмечая, что новые "управленцы" многоэтажек смогут единолично навязывать жильцам завышенные тарифы.

"Через местные органы власти они смогут лоббировать и устанавливать свои тарифы, а могут заключать прямые договоры с жителями, которыми навязывать свои тарифы как это сегодня делают монополисты. В общем, риск поднятия тарифов очень высок. И никакого механизма защиты от этого для жильцов не предусмотрено", - говорит эксперт.

По его мнению, наряду с повышением тарифов также может произойти и снижение качества самих услуг, что будет связано с прекращением контроля со стороны властей. Ведь сейчас, когда большинство многоэтажек обслуживается коммунальными ЖЭКами, власти осуществляют хоть какой-то контроль за их деятельностью.

Украине необходимо учесть опыт РФ, где коммунальные ЖЭКи очень быстро заменили частными управляющими компаниями, отмечает «Судебно-юридическая газета». И там такая реорганизация привела к безумным цифрам в платежках и полной невозможности избавиться от этих компаний.

Дело в том, что коммунальный ЖЭК не заинтересован в получении прибыли, а управляющая компания – прибыльное предприятие, и ее доходы – это расходы жильцов. Возьмем пример: крупная фирма-застройщик построила дом, сдала его в эксплуатацию и передала на баланс управляющей компании, которая является ее дочерней структурой. И эта управляющая компания поднимает стоимость обслуживания до 5–7 грн за кв. м, хотя средняя его цена по Киеву – 2,5 грн. Т. е. существует очень большая опасность, что если в доме не будет создано ОСМД, отдельно взятый жилец не сможет доказать этой управляющей компании свои права.