17-04-2009 14:02

Слухи о подорожании жилья экономкласса - бред!

Trust.ua собрал вопросы читателей, добавил то, что интересовало редакцию, и задал их экспертам рынка недвижимости. В роли ответчиков выступили Лидия Ряжских, руководитель сектора квартир компании «Траектория» и Владимир Степенко, директор по маркетингу SV Development.

Их ответы порадовали редакцию своей откровенностью. Они разительно отличались от того, что рассказывали журналистам Trust.ua в других компаниях.

- Как  будут двигаться цены хотя бы в ближайшие два месяца и почему?

Лидия Ряжских: - Можем сказать, что до осени ни обвала, ни роста цен с динамикой изменения свыше 5% в месяц не будет. Стоимость однокомнатных квартир постсоветского периода будет колебаться в пределах $50-60 тыс., двухкомнатных $65-80 тыс. и трехкомнатных $75-100 тыс. Новостройки экономкласса будет предлагаться по цене $900-1300. за кв.м. в зависимости от месторасположения, степени готовности дома, степени надежности застройщика и т.д. Если вспомнить всплески цен 2006 и 2007 годов, можно сказать, что первым толчком к росту цен послужила доступность кредитных ресурсов, когда банки предлагали ипотечные программы с нулевым взносом, сроком на 30 лет и т. д. Сегодня же кредитные инструменты практически на 98% заморожены, поэтому ждать каких-либо весомых скачков еще рано.

Владимир Степенко: - Падения рынка, по нашему мнению, больше ожидать не следует – за два месяца цены уже обвалились на более чем 50%. Далее мы ожидаем снижения цен до 7-10% в месяц. Таким образом, цены будут снижаться как минимум до начала осени текущего года.

- Сейчас многие посредники из агентств недвижимости убеждают покупателей, что в апреле количество сделок на рынке увеличилось, и цены на жилье поползли вверх, особенно на одно- и двухкомнатные квартиры, которые, по их словам, уходят за считанные дни, и самые дешевые из них уже давно раскупили. Если это не так, то будет ли, по-вашему, такое жилье дешеветь и дальше?

Владимир Степенко: - Слухи о повышении цен на жилье экономкласса - полный бред. Для того чтобы цены росли, необходимо, чтобы доходы населения увеличивались, а ипотека - работала. А сейчас, напротив, безработица увеличивается, зарплаты падают, депозиты не выдаются.

По нашим данным, количество самых дешевых квартир (вплоть до $24-25 тыс. за хрущевку в определенных районах) растет, а количество сделок в общем по рынку неуклонно падает. Мы не видим увеличения общей денежной массы, сократились в разы не только приобретения авто или прочих люкс-услуг, сократилось приобретения товаров первой необходимости. Это значит, что покупать квартиры у населения не за что, а элите не до этого. Поэтому падение цен на 7-10% в месяц, по нашему мнению, будет продолжаться как минимум до осени текущего года и дальше.

- Что действительно будет с элитными земельными участками или жилыми домами в элитных районах?

Владимир Степенко: - Это специфический вид недвижимости, который в условиях кризиса оказался наиболее сильно задет. Согласно нашему прогнозу, стремительно – до 10% в месяц – будут падать цены всего лишь на 7% из представленных объектов как в сегменте элитной земли, так и в сегменте элитного жилья.

Уже сейчас в Конче-Заспе можно приобрести участки за $10-15 тыс./сотка, в то время как полгода назад среднерыночная цена на них была $30 тыс. Аналогично можно сегодня купить и элитное жилье на улице Грушевского за $7-8 тыс./кв. м, в то время как большинство участников рынка продают его за $25 тыс./кв. м.

Лидия Ряжских: - Сегодня не сформирована цена на землю, в отличие от ценообразования на рынке жилья  и коммерческой недвижимости. В одном и том же месте земля может продаваться с разницей в 50-100%. Объясняем это тем, что кому-то срочно нужны деньги и собственники готовы продавать свои земли по низкой цене.

На рынке элитной жилой недвижимости также ситуация неоднозначна. Есть много предложений по  дорогим квартирам, где уменьшили стоимость с начала года по сегодняшний день на 30-40%. Зачастую собственники элитных квартир предпочитают сдавать их в аренду, нежели продавать за меньшие деньги. То же самое касается и загородных элитных домов. Собственник может опустить стоимость на 20-30%, но строительство дома имеет свою себестоимость и небольшую маржу – порядка 10%, ниже которой хозяевам продавать свои объекты будет неинтересно.

- Как вы считаете, имеет ли смысл сейчас продать квартиру на Крещатике, подождать полгода - год и купить такую же квартиру за меньшие деньги или лучшую за те же. Это реально?

Владимир Степенко: - На такую сделку можно решиться, только если у квартиры уже есть реальный покупатель и если он предлагает за нее сумму не меньшую, нежели треть среднерыночной цены. То есть если в данном доме все собственники продают недвижимость за $15 тыс. за кв. м и покупатель  предлагает столько же, то это имеет смысл. Если же покупатель предлагает $10 тыс., то сделка является рискованной: неизвестно потеряет ли данный элитный сегмент до трети стоимости во время кризиса. Если же реального покупателя нет, то вопрос сугубо теоретический: сегодня элитную недвижимость очень сложно продать, в сегменте много выставленных квартир и мало реальных покупателей.

Лидия Ряжских: - Сейчас продать квартиру – это довольно «смелое» желание, поскольку среднее время экспозиции дорогих квартир сегодня занимает от трех месяцев, конечно, если не демпинговать. Кроме этого, сегодня на рынке предложений не так много квартир в центральной части Киева, они зачастую предлагаются в аренду, продаются в основном заложенные квартиры. Поэтому с уверенностью сказать, что осенью квартиры подешевеют, довольно сложно. Тем более нужно будет учесть расходы, которые понесет покупатель при последующей покупке: оформление, комиссионное вознаграждение, налоги, нотариальные услуги и т.д. 

- Что будет с квартирами в еще недостроенных домах, которые еще не успели распродать?

Лидия Ряжских: - Цена на квадратный метр недостроенного новостроя уже снизилась на 30-45% за последние полгода. Застройщики смогут пойти на еще больший спад цен, когда будут уверены в том, что им достаточно будет этих денег, чтобы достроить дом и сдать его в эксплуатацию. Также снижение цены будет приемлемым для тех застройщиков, которые основную часть квартир успели реализовать до наступления кризиса и получили ожидаемый доход, рассматривая при этом оставшиеся непроданные квадратные метры жилья в качестве средств для достройки дома и сдачи его в эксплуатацию.

Владимир Степенко: - Мы очень сомневаемся, что строители пойдут на реализацию жилья по сверхнизким ценам. Сегодня себестоимость новостроек составляет не ниже $850-1 тыс. за кв. м. И это цифра, от которой необходимо отталкиваться. Кроме того, на данный момент очень сложно будет возродить доверие к рынку. Даже если кто-то из застройщиков начнет реализовывать жилье по $100 за кв. м, желающих поверить в эту аферу и купить квартиру в недостроенном доме не найдется. Люди стали не столь наивными, чтобы покупать квартиры в недостроенных домах в период кризиса.

- Министр строительства Кучеренко недавно сказал, что строительная отрасль выйдет из кризиса, лишь когда 1 м кв. в новостройках будет продаваться за 450-500 долларов. Как вы считаете, могут ли цены в новостройках упасть до такого уровня?

Лидия Ряжских: - Сегодняшняя себестоимость квадратного метра жилья в столице составляет $800-850 за кв. м – это касается жилья экономкласса. Каким образом строительные компании смогут строить жилье по $500 за кв.м., сказать сложно, разве что министерство будет бесплатно на тендерах раздавать земельные участки под пятно жилой застройки, подписывать вовремя все необходимые документы без прохождения бюрократических цепочек и рынок строительных материалов подешевеет процентов на 40-50. Единственное, на что подтолкнул многие строительные компании кризис - так это на то, что рентабельность проектов, связанных с недвижимостью, в ближайшие два-три года уменьшится с привычных 100-200% до 40-50%.

Владимир Степенко: - Для того чтобы существенно снизить сегодняшнюю себестоимость жилья, необходим целый ряд факторов. Во-первых, это уменьшение количества передаваемых квартир, которые идут очередникам, пожарникам и т.д., и отчислений средств в бюджет. Во-вторых, это существенное уменьшение приобретения стоимости земучастков, а еще правильнее - их бесплатная раздача. В-третьих, заводы по производству стройматериалов также должны снизить свою рентабельность в разы. Ну и наконец, и это самое сложное, необходимо в Украине упразднить систему откатов, по которой работают как госорганы, так и производители разного рода услуг.

- Когда можно ожидать массовой продажи банками залоговых квартир?

Владимир Степенко: - Все идет у этому, однако банки пока держат рынки и не особо снижают цены на залоговые квартиры. Пока банки надеются на помощь государства и ждут выборов. Первые 7 банков, которые утверждили на рекапитализацию, – это капля в море. Возможно, исходя из этого, мы и придем к американскому сценарию, где сегодня продаются тысячи квартир по бросовым ценам.

Однако пока банки держат рынок в стабильности, просят деньги у государства и не идут на выброс дешевого ипотечного жилья. Такая ситуация, по нашему мнению, продлится как максимум до президентских выборов, когда банки окончательно поймут, что помощи им не дождаться, ибо все деньги будут потрачены на избирательные кампании.

Лидия Ряжских: - Уже сегодня можно найти достаточно квартир, которые находятся в добровольной продаже и в залоге у банков. Массового выброса квартир на рынок по низким ценам, думаем, не будет. Банки не очень заинтересованы сбрасывать свои активы по заниженным ценам, практикуя при этом реализацию квартир через аукционы с большой уценкой. Тогда сам банк (его представитель) может выкупить квартиру по цене долга заемщика.

- Скажите пожалуйста, а какое имеет отношение директор по маркетингу SV DEvelopment к экспертам по недвижимости? Он планирует пиарить свою компанию, рынок? Очччень интересно!

Владимир Степенко: - Компания SV Development работает в Украине с 2005 года и представляет из себя сразу несколько подразделений, в частности консалтинговое (аналитическое), строительное, инжиниринговое (проектное), строительное и инвестиционное. Учитывая зарубежное финансирование и широкий спектр аналитической базы, компания в отличие от конкретного, того или иного агентства недвижимости не имеет интереса играть на повышение или понижение цен на украинском рынке недвижимости. Статистические данные компании SV Development на данный момент являются наиболее полными и объективными на рынке, ибо не преследуют корыстных целей. Причем наша информация содержит не только являющуюся достоянием всех риелторов базу предложений, но и уникальную базу по реальным сделкам и ценам на рынке.