16-04-2009 14:47 СТАТЬИ - НЕДВИЖИМОСТЬ

Двухэтажная Украина. Перспективы

 В начале двухтысячных годов цены на землю в некоторых районах вблизи таких городов, как Одесса или Харьков, измерялись... десятками долларов за сотку. Например, в Чугуевском районе Харьковской области еще в 2003 году были сделки по 90-100 долларов за сотку.

Для сравнения: в 2008 году, на который пришелся максимум цен на землю по всей Украине, земля там стоила в среднем 1400 долларов за сотку. Сегодгня - около тысячи, и продолжает падать. Аналогично и в отдаленном от моря Беляевском районе Одесской области: от 300-400 долларов в 2003 году до 4,5 тыс. долл. в 2008. Сегодня упала до трех.

В "элитных" районах цены были выше. В одесском Совиньоне они достигали 50 тыс. долл. за сотку, в харьковской Флоринке - 10 тыс. (это при том, что земли вблизи Харькова так и остались одними из самых дешевых среди пригородов крупных городов). Цены на землю в этих районах тоже падают, но не так значительно.  Примерно такая же динамика цен на землю была и в районе Днепропетровска.

В Донецком регионе - дефицит земель, пригодных для коттеджной застройки. Их приходилось изыскивать, например, вблизи не совсем природного Донецкого моря, или других индустриальных объектов. В совокупности с достаточно высоким платежеспособным спросом со стороны донецкой элиты это также привело к ценам на участки, достигавшим 7-10 тыс. долл. за сотку.

Во Львовской области, наоборот, много лесов, холмов и рек, вблизи которых так хорошо строить живописные домики. К тому же именно для западных регионов наиболее характерен вышеописанный менталитет индивидуального застройщика. 

Здесь же - наиболее дешевая рабочая сила и строительные материалы. Классическим примером "борщаговизации" является район "Поле Чудес" в Брюховичах - там сначала понастроили разных чудесных коттеджей, а потом их владельцы задумались об общей инфраструктуре, хотя бы, для начала, ограде и охране. Получился "коттеджный городок снизу".

И вот, как только пик активности земельных бизнесменов и коттеджных застройщиков переместился в регионы, ударил кризис.

Стало невозможным как привлечение кредитных средств на покупку земли, так и снятие средств с депозитов на эти цели. Какие перспективы у тех, кто купил или собирался покупать земельные участки?

Самая прозрачная категория покупателей и продавцов - те, кто покупает или продает участки под индивидуальное жилищное строительство в границах населенных пунктов для личного пользования, и за наличные. Это вторичный рынок земли и коттеджной недвижимости.

Сдерживают его два фактора. Первый - число покупателей со свободными средствами заметно сократилось. Второй - в условиях отсутствия сделок не ясны цены. Большинство продавцов не спешит снижать их, в надежде на то, что те, кому надо срочно пристроить куда-то деньги, торговаться не будут.

Покупатели, естественно, настроены как раз наоборот. Тем не менее, в целом предложение в этом сегменте превышает спрос - некоторые владельцы коттеджей или участков продают их, чтобы пополнить дефицит личного или корпоративного бюджета. А значит, цены будут падать.

Какова же будет судьба "инвестиционных" земельных участков, купленных уже в фазе роста цен, исключительно с целью получения прибыли от их перепродажи? Ясно одно: любая попытка избавиться от них прямо сейчас - прямой убыток. Дорого продать можно разве что участки с уникальными характеристиками, да и при возникновении не менее уникального спроса именно на эти характеристики. Даже при всем своем интересе к оживлению рынка риэлторы рекомендуют выжидать. Год, два, три - кризис не вечен, и по их прогнозам цены обязательно пойдут вверх.

Это оптимистический сценарий. Пессимистический, согласно которому в ходе социальных потрясений пройдет ревизия собственности по сценарию 1917 года, рассматривать не будем, хотя вероятность его не нулевая.

Однако не все “инвесторы” могут ждать. Конечно, те, кому удалось получить землю у сельсоветов по 100 долларов за сотку, имеет широкий выбор. Они могут подождать несколько лет. А могут продать землю сейчас, дешевле прошлогодних рыночных цен, и все равно не останутся в накладе. Однако те, кто покупал землю за заемные средства, и вынуждены сейчас обслуживать эти кредиты, ждать не могут.

Неясны перспективы тех сделок, которые предусматривали смену целевого назначения покупаемой земли. Смена назначения — довольно длительный и затратный процесс.

Обычно бизнесмены, купившие дешевую землю сельхозназначения или землю ЛКХ, и намеревавшийся продать ее под застройку, не спешили менять ее назначение за свой счет, и делали это только когда вырисовывалась сделка с конкретным покупателем. Сегодня большинство процессов смены целевого назначения приостановлены.

Остается использовать эти участки по природному назначению земли - растить растения. Конечно, пшеницей засеивать их смысла нет - размеры участков не те, чтобы обеспечить нужную рентабельность.

А вот тепличное хозяйство (легкие пленочные теплицы можно легко собрать и разобрать) уже позволило бы получить с участка в несколько десятков соток доход, сравнимый с затратами на его содержание, и даже с банковскими процентами по кредиту.

Включив фантазию, можно построить космодром, и улететь с него к звездам. Или посеять поле конопли. Главное - не зацикливаться на продаже земли, а сменить собственное назначение — с земельного спекулянта.