16-04-2009 12:55

Двухэтажная Украина. История неудавшегося бума

Рынок земли в стране вернулся к состоянию пяти-семилетней давности: спекулятивная составляющая схлопнулась. Те, кому земля нужна, чтобы построить свой дом, и у кого при этом есть деньги, продолжают покупать. Благо, выбор у них теперь огромный.

Земельный бум в Украине взял тайм-аут "в связи с отсутствием средств". Количество реальных сделок на рынке земли в Киевской области уменьшилось на два порядка, в регионах - сократилось до единиц в месяц.

Из-за этого сложно говорить о том, насколько упали цены. В реальных сделках по сравнению с летом минувшего года они снизились примерно на треть, однако большинство продавцов не спешит убирать старые цифры из "авиз" и "маклеров".

Особенно ярко эта тенденция проявляется не в Киевской области, а в регионах. Земельный бум там  начался на два-три года позже столичного, а закончился одновременно с ним. 

Цены на земельные участки вблизи крупных индустриальных центров - Харькова, Донецка, Днепропетровска, Львова - даже в своем максимуме были в несколько раз ниже киевских областных.

Сравнимы со столичными были только цены на одесскую и крымскую землю вблизи моря, но о них разговор особый. Сегодня индикативная стоимость сотки земли падает на 1-2 процента в неделю.

Еще раз - цифра эта весьма приблизительна, поскольку количество сделок купли-продажи земельных участков стремится к нулю.

Риелторы и девелоперы прогнозируют, что эта тенденция продлится как минимум до конца текущего года. Однако прогнозы эти основываются, скорее, на их желании запрограммировать рынок на пробуждение, чем на научном прогнозе.

В 90-е - ранние 00-е годы рынок земли в стране развивался, что называется, "естественным путем". Перепрофилирование сельскохозяйственных или рекреационных земель под застройку развито не было - отсутствовал спрос.

Хватало предложений в селах, расположенных в зоне комфортной доступности крупных городов, 30-40 минут на машине. Покупался сельский дом с приусадебным участком, на его месте возводился дворец, чьи масштабы соответствовали видению хозяином своего места во Вселенной.

Организация коммуникационной инфраструктуры проводилась кустарным методом - септик на участке, вода в скважине, на газ или "три фазы" скидывались всей улицей по достижении ею критической концентрации дворцов.

Проблем с землеотводами и документальным их оформлением не возникало - границы подобных участков были зафиксированы в сельсоветовских документах уже многие десятилетия. Так вблизи крупных городов возникли районы стихийной элитной застройки.

Под Киевом это Петропавловская Борщаговка, Мечта, и многие другие, в Одессе -  Совиньон, в Харькове - Шатиловка и Сокольники, во Львове - Брюховичи и Бирки, и т.д.

О спекулятивной, или инвестиционной составляющей спроса на землю в Киевском регионе заговорили в 2004-м году. Это был год Великого Донецкого Переселения, связанного с планировавшимся президентством Виктора Януковича. Переселение это стимулировало как рост цен на столичном рынке недвижимости, так и рост спроса на землю и коттеджи в пригородах.

Президентом Виктор Федорович не стал, а "донецкие" остались. И не только "донецкие" - днепропетровские, львовские, одесские, харьковские бизнесмены, чиновники, политики, перебираясь на работу в столицу, скупали коттеджи для проживания, а также инвестировали свободные средства в земли под Киевом.

Многие из них приобрели необходимый опыт в земельном бизнесе, который они смогли потом применить в своих регионах. Таким образом, одним из главных драйверов роста столичного земельного рынка стал капитал региональных элит, перемещающихся в Киев.

Следствием этих процессов стало появление профессиональной прослойки земельных спекулянтов - бизнесменов, умеющих решать вопросы о выделении, юридическом оформлении, смене назначения и смене собственника земли. Необходимость в смене целевого назначения земель возникла на фоне роста спроса - большинство участков в границах населенных пунктов было давно выкуплено.

Поэтому новые земли добывались из числа сельскохозяйственных, рекреационных и других. И это - в условиях фактического отсутствия законодательного регулирования таких сделок. Цены на землю под Киевом неудержимо поползли вверх, что еще больше подстегнуло спрос: каждый, у кого появлялись лишние деньги, считал своим долгом влезть в уходящий поезд.

Рынок земли вблизи областных центров развивался "естественным путем" до 2005-2006 годов. Как и в 90-е годы, участки для строительства личных коттеджей покупались в пределах существующих пригородных населенных пунктов.

Строились такие покупатели самостоятельно - благо стройматериалы и рабочая сила в регионах были достаточно дешевы. Особняк, который под Киевом стоил бы от миллиона, обходился местным жителям в 200-300 тыс. долларов.

Спекулятивная составляющая на земельные участки вблизи Харькова, Донецка и Днепропетровска, а также в отдаленных от моря районах Одесской области и Крыма, фактически отсутствовала. Исключение - приморские районы Одессы и Крыма, где рост спроса и цен был синхронен киевскому региону.

Одним из главных потребителей земельных участков с измененным назначением (или, как сейчас модно говорить, драйвером рынка) стали коттеджные городки - участки компактной частной застройки с централизованной инфраструктурой.  Под Киевом первые из них появились еще в 90-е, однако массово этот вид застройки начал развиваться синхронно с земельным бумом - т.е. с 2004-2005 года.

В регионах этот процесс стартовал еще позже - в 2007-2008 годах. Там долгое время побеждал традиционный украинский консерватизм. Ведь если у нашего человека есть деньги на строительство дома, то он, скорее, построит его сам, чем купит готовый.

Во-первых, так можно существенно сэкономить - и материалы самому купить, и маржу застройщика не оплачивать.

Во-вторых, самому можно построить "не так, как у соседа". Да и участок хочется выбрать побольше, чем "коттеджно-поселочные" 10-20 соток.

В-третьих, многие представители малого и среднего бизнеса - выходцы из сел, поэтому приоритетом для них является покупка городской квартиры.

А "вилла" у них и так есть. Однако сначала в столице, а потом и в областных центрах постепенно сформировалась прослойка, которой легче заплатить больше за то, чтобы все организационные и строительные вопросы были решены профессионалами. Т.е. переплатить за "здесь и сейчас". 

Тем временем к 2007-2008 годам столичный рынок земли и коттеджной застройки  фактически достиг насыщения. На сегодня в столичном регионе анонсировано более 150 коттеджных городков, большая часть из которых относились к наиболее рентабельному для застройщиков элитному сегменту (и это несмотря на огромный неудовлетворенный спрос в сегменте среднем).

Все участки, пригодные к немедленной застройке, были куплены, а то и много раз перепроданы. Выкуплены были даже участки, к немедленной застройке непригодные - овраги, поймы рек, да и просто колхозные поля и лесные угодья. 

Цены на землю в привлекательных районах достигли отметок в десятки тысяч долларов за сотку. При этом спекулянты все равно покупали и надеялись продать их еще дороже. Риска добавляли и процедуры смены назначения земельных участков, часто проводящиеся на грани законности.

Едва ли не каждый столичный коттеджный городок - потенциальный клиент прокуратуры. Спасает только тот факт, что прокурорская недвижимость находится там же...

На фоне перегретости столичного рынка земли на порядки более низкая цена на землю в регионах сделала ее привлекательной для инвестирования. Туда потянулись как столичные земельные бизнесмены (многие из которых, как мы уже отмечали выше, выходцы из регионов), так и девелоперы и застройщики, получившие опыт реализации коммерческих проектов под Киевом.

Да и платежеспособный спрос к 2006-2007 годам подтянулся. Появился региональный средний класс, готовый тратить деньги на улучшение своего жизненного уровня путем переезда из городской квартиры в пригородный коттедж.

Лозунг "дом в пригороде с комфортом городской квартиры - под ключ" стал актуален и для Харькова, Донецка, Днепропетровска и других городов. С появлением первых проектов региональных коттеджных городков активизировался и рынок смены целевого назначения земли, а значит - появилась спекулятивная составляющая.

Продолжение следует.