14-04-2009 14:15

Первичная мерзлота (продолжение)

Продолжение. Начало читайте здесь

В целом на рынке новостроек, по данным начальника отдела маркетинга компании «Украинская Торговая Гильдия» Ярослава Иванова, сложилась сегодня патовая ситуация.

Учитывая, что сейчас на рынке спросом пользуются практически исключительно квартиры в уже достроенных и сданных (или близких к сдаче в эксплуатацию) домах, таких квартир оказывается в реальности вполне достаточно, чтобы удовлетворить существенно упавший спрос и сейчас, и в ближайшей перспективе.

«Ныне объем спроса  в год мог бы составить не более 3 тыс. квартир, тогда как до кризиса годовое выражение спроса на первичном рынке достигало показателя около 15 тыс. квартир. При этом на рынке на данный момент насчитывается порядка 3,5-4 тыс. таких квартир (сданных в эксплуатацию или близких к этому). Таким образом, застройщики всех остальных объектов не имеют никаких шансов», - говорит Ярослав Иванов.

С подобным мнением солидарна и  ведущий специалист отдела продаж квартир компании «Траектория» Татьяна Яковенко, которая отмечает, что у покупателей сегодня репутация застройщика не играет такой главенствующей роли, как раньше, поскольку даже такие бренды как «Киевгорстрой», «НЕСТ», «ТММ» задерживают сроки ввода в эксплуатацию некоторых своих проектов.

«Практически 90% всех единичных сделок по новостройкам проходят с объектами, степень готовности которых свыше 90-95%. Хотя при соблюдении этого условия, конечно, предпочтительней для покупателя инвестировать в квартиры известных и крупных строительных компаний. Это мы связываем, прежде всего, с ростом рисков от вложений денежных средств в недостроенные квартиры, так как вариант потери денег может составлять сегодня порядка 50-80%. Практически 70% строек в столице заморожены», - говорит Татьяна Яковенко.

По словам экспертов, кризис коснулся всех без исключения операторов рынка. Просто крупные компании смогут без особых потерь выйти из него, так как имеют множество активов и благодаря своим возможностям могут найти недостающие финансовые ресурсы.

Наиболее ощутимые проблемы будут у небольших строительных компаний, которые строили несколько комплексов с перекрестным финансированием, т.е. одновременно вели несколько строек и средства полученные от частных инвесторов распределяли равномерно: не вводили в эксплуатацию один объект, а потом начинали строить другой, а вели строительство одновременно всех своих проектов.

Также эксперты утверждают, что в более выгодной ситуации сейчас находятся застройщики, которые успели реализовать основную массу квартир в докризисное время (до октября 2008 года) и сегодня выставляют цену квадратного метра по его себестоимости, чтобы скорее закончить проект.

В худшем положении находятся те, кто «держал» квартиры с надеждой на то, что цены будут продолжать расти, и, естественно, потери для таких компаний будут более чем существенными.

«Кроме того, в выигрыше оказались системные компании, которые имеют в своем активе производство стройматериалов, и за счет этого могут снизить себестоимость жилья. Остальные компании, которые ранее на прайсы монстров могли накинуть 20% и привлечь покупателей качеством проекта, в проигрыше – сегодня клиентов волнуют исключительно цены и степень готовности объектов», - говорит Артем Новиков.

Аферистов станет больше, цены - меньше

По словам экспертов, возможность реализации в ближайшем будущем любых жилых массивов площадью от 100 тыс. кв. м находится под огромным вопросом. Сейчас наступает время точечных проектов, которые еще возможно достроить. Планы сворачивают даже такие монстры как «Киевгорстрой», судьба которого также находится под большим вопросом.

«Скоро рынок также столкнется с тем, что на продажу будут выставляться целые комплексы тех юрлиц, которые имеют сегодня проблемные кредиты. В лучшем случае это приведет к смене собственников проекта и желанию последних вытеснить или заставить доплатить прошлых частных инвесторов, чтобы получить максимум выгоды с проекта. Такие случаи в столице были и в докризисные времена, например, с компаниями «Киеввысотстрой» и «Градострой» В худшем случае проекты будут заморожены на пятилетки», - говорит Артем Новиков.

Кроме того, по словам специалистов, на рынке станет появляться все больше аферистов. Например, уже сейчас некоторые вроде бы как американские или киприотские компании предлагают застройщикам за $50-100 тыс. разработать бизнес-планы международных стандартов, на основании которых гарантируют кредиты от всевозможных зарубежных фондов. При получении первых платежей копании перестают давать гарантии. Подобных и иже с ними аферистов по мере стагнации рынка будет становиться все больше.

Что же касается цен, то эксперты едины в мнении, что еще в течение весны они на новое жилье упадут на 5-10 %, но пока не смогут опуститься ниже себестоимости новостроек в $700-800 за квадрат. Правда, если государство поможет строителям деньгами, то дальнейшее поведение цен будет всецело зависеть от условий выделения компаниям этих денег. «Ведь сегодня для многих строительных компаний важно выйти хотя бы в ноль и без существенных финансовых потерь», - говорит Татьяна Яковенко.

Строящиеся квартиры в Киеве, которые предлагаются сегодня застройщиками по ценам ниже среднерыночных:

 

 

Название дома/жилого комплекса

 

Адрес

Компания, реализующая проект

Минимальная цена за кв. м, $

1

Жилой комплекс

Ломоносова, 58

Київміськбуд

883

 

2

Жилой комплекс

Ломоносова, 52

Київміськбуд

900

3

Жилой комплекс

Санаторная,4

Форум Инвест

905

4

Жилой комплекс

Лаврухина, 4

ИБК "Новоград"

936

5

Жилой комплекс

Глубочицькая, 27

ТОВ ВКФ “Гера К”

1050

6.

Жилой комплекс

Руденко Ларисы

ИСК "Столица"

1090

7.

Жилой комплекс

пр-т Бажана

ИСК "Столица"

1080

8.

Жилой комплекс

Краснова, 17

Форум Инвест

1090

9.

Жилой комплекс

Бударина, 3

 

ИСК "Столица"

 

1180

 

10.

Жилой комплекс

Чаадаева Петра, 2

ИСК "Мисто"

1350